L'état du marché immobilier haut de gamme au premier quadrimestre 2022
Point Marché - Paris, le 12 mai 2022
Les communications concernant les évolutions du marché immobilier sont nombreuses. Mais elles ne correspondent pas toujours à ce que nous vivons sur le terrain, sur les segments sur lesquels nous intervenons.
Aussi nous a-t-il semblé opportun de partager nos observations, en comparant le nombre de transactions opérées par nos agences, pour trois segments de prix (transactions entre 750 000 € et 2 M€, entre 2 et 3 M€, et dont le montant excède 3 M€), et sur les 4 premiers mois des années 2019 (ante-pandémie), 2020, 2021 et 2022.
L’année 2019, qui sert de référence (indice 100, quel que soit le segment de prix considéré) était jusqu’alors une année record* pour Daniel Féau et Belles demeures de France.
* En 2019, nos agences ont été à l’origine de 27% de la totalité des ventes parisiennes entre 2 et 4 millions d’euros, soit 1,526 milliard d’euros¹, et de 42,9% des ventes parisiennes supérieures à 4 millions d’euros, soit 515 millions d’euros¹. Daniel Féau avait aussi opéré la vente de plus de 600 appartements et maisons, d’une valeur comprise entre 500 000 euros et 2 millions d’euros (¹Source : Chambre des notaires de Paris).
TRANSACTIONS DONT LE MONTANT EST COMPRIS ENTRE 750 000 € ET 2 M€ PARIS ET PROCHE COURONNE OUEST
Tendance générale :
Au cours des quatre premiers mois de 2021 et de 2022, le nombre de ventes opérées par nos agences est revenu légèrement au-dessus de son niveau de 2019, après un premier quadrimestre calamiteux en 2020.
Il en va de même pour le nombre de produits proposés à la vente qui, après avoir fortement augmenté en 2020 est, lui aussi, progressivement revenu à son niveau de 2019.
Au niveau de la typologie des appartements recherchés :
- Les durées de commercialisation des produits sans défaut avec un espace extérieur n’ont jamais été aussi courtes ; et les prix sont résolument orientés à la hausse.
- Les prix des produits sans défaut, mais sans espace extérieur, sont globalement stables, à un niveau élevé.
- Concernant les produits avec défaut (étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté), la durée de commercialisation s’allonge et les prix sont orientés à la baisse.
Au niveau de l’état d’esprit des acheteurs :
Ils sont un peu moins nombreux (en recul de 10 % par rapport à 2019), mais plus motivés.
Alors qu’ils manquaient de visibilité sur les conséquences qu’allait avoir la crise sanitaire sur leur avenir professionnel, ils semblent désormais disposer des éléments nécessaires à la prise de décision.
Beaucoup anticipent par ailleurs une augmentation des taux de crédit dans les prochains mois, et prévoient une période inflationniste sur les prochaines années, ce qui les incite à faire le « plein de crédit », le plus rapidement possible. Par ailleurs, les multiples élevés et la volatilité observés sur le marché actions les incitent à privilégier la pierre dans leur allocation personnelle d’actifs.
Paris IVe - Saint-Martin. Appartement de 103 m² - 2 chambres. Vendu en février 2022 - Prix de présentation : 1 700 000 €
TRANSACTIONS DONT LE MONTANT EXCÈDE 2 M€ PARIS ET PROCHE COURONNE OUEST
L’activité n’a jamais été si soutenue qu’aux premiers quadrimestres 2021 et 2022.
Ainsi, sur le segment des ventes entre 2 et 3 M€, nous enregistrons une augmentation du nombre de transactions :
- de 48 % quand on compare les 4 premiers mois de 2021 à ceux de 2019,
- de 53 % quand on compare les 4 premiers mois de 2022 à ceux de 2019.
Sur le segment des ventes dont le montant excéde 3 M€, nous enregistrons une très forte progression du nombre de transactions :
- de 159 % quand on compare les 4 premiers mois de 2021 à ceux de 2019,
- de 188 % quand on compare les 4 premiers mois de 2022 à ceux de 2019.
Les français se sont plus que substitués aux acheteurs internationaux, traditionnellement très actifs sur ces segments.
Trois raisons peuvent expliquer ce phénomène :
- L’exigence de surfaces extérieures – probablement suite aux confinements – qui a entraîné l’explosion des acquisitions de maisons et d’hôtels particuliers avec jardin ainsi que d’appartements avec terrasse.
- La dimension « valeur refuge » de la pierre dans le contexte actuel : multiples d’EBITDA historiquement élevés pour les actions, taux historiquement bas pour les obligations, crédits immobiliers annoncés à la hausse, spectre de l’inflation...
- La dimension « valeur de jouissance quotidienne » qui se manifeste par la volonté d’allouer une part plus importante de son patrimoine à l’endroit où l’on vit tous les jours.
Depuis quelques semaines, avec la possibilité retrouvée de voyager, nous assistons aussi à un retour – encore timide – de la clientèle internationale (notamment nord-américaine) ; l’appétence pour Paris et un cours du dollar très favorable semblent pour l’instant l’emporter face aux inquiétudes liées à la guerre en Ukraine.
Paris IIIe - Rue Barbette. Appartement de 122 m² - 2 chambres. Vendu en janvier 2022 - Prix de présentation : 2 900 000 €
Paris XVIe - Musée Galliera. Appartement de 132 m² - 2 chambres. Vendu en mars 2022 - Prix de présentation : 3 700 000 €
BELLES PROPRIÉTÉS DANS LE SUD DE LA FRANCE ET DEAUVILLE
Le concept de résidence semi-principale n’est pas une vue de l’esprit ; il séduit une toute petite partie des Parisiens.
Cette population d’acheteurs, ténue à l’échelle de Paris, suffit à mettre sous tension les marchés d’Aix, des Alpilles, du Lubéron, de Deauville et peut-être même de Marseille(où nous venons d’ouvrir une agence), pour ce qui concerne les produits de grande qualité.
Si le nombre de ventes s’inscrit en léger recul par rapport à l’année dernière pour nos agences situées en province (de l’ordre de 10 %), ce n’est en aucun cas du fait d’un affaiblissement de la demande : les marchés du Sud et de la côte normande connaissent en effet une pénurie réelle de beaux produits à vendre.
Les durées de commercialisation n’ont jamais été aussi courtes, et les prix s’inscrivent en hausse marquée.
Par ailleurs, un contingent croissant de quinquagénaires parisiens sont en quête d’une résidence secondaire, qui sera la maison dans laquelle ils passeront leur retraite.
- Si l’acquisition peut se faire avec un recours au crédit, ils n’hésitent pas et passent à l’acte ; les retours de nos agences d’Aix, Lourmarin, Saint-Tropez et Deauville sont à cet égard unanimes.
- Si leur situation ne leur permet pas le recours au crédit, ils n’hésitent plus à vendre leur résidence principale tout en s’en réservant l’usufruit jusqu’à l’âge de la retraite (pour une période de 5 à 12 ans, et moyennant décote). Les acquéreurs de ces biens, non immédiatement disponibles et vendus décotés du fait de la réserve d’usufruit, sont alors très souvent des expatriés français, qui souhaitent eux-aussi faire le « plein » de crédit, tout en préparant leur retour en France.
Le département Nue-propriété & Viager de Daniel Féau, tout nouvellement créé, répond aux demandes de ce type. Celles-ci restent certes minoritaires au regard de celles émanant de propriétaires plus âgés cherchant à transformer la nue-propriété de leur résidence principale en liquidités immédiatement disponibles et leur permettant de garantir un complément de retraite, de procéder à des donations défiscalisées à leurs enfants et/ou petits-enfants, de protéger leur conjoint. C’est la fréquence de ce type d’opérations qui reste, pour nous, une vraie surprise.