Dans ces beaux quartiers de l'Ouest parisien, les acquéreurs exigeants conservent la main. « Le marché regorge de biens, aussi les vendeurs ont-ils intérêt à être au bon prix. Dès qu'ils le sont, il y a des appels », pointe Olivier Francfort, gérant de La forêt Haussmann, Passy-Muette et Victor-Hugo. Dans le chic VIIIᵉ arrondissement, le prix du m², en moyenne de 12 300 euros, a peu baissé (-1% en cinq ans, selon Meilleurs Agents, contre -9,5% dans l'ensemble de la capitale). « Il fait partie des valeurs refuges qui rassurent », confirme Vivien Prévot, directeur d'Espaces atypiques Paris Ouest. Les familles se concentrent sur Saint-Augustin et les alentours du parc Monceau. « Près du marché de Lévis et de Villiers, la demande reste soutenue », observe Jérôme Besse, directeur de Breteuil Monceau. Ici, le bas de la fourchette est à 11 000 euros le m². Un 168 m² à rénover, en rez-de-chaussée surélevé, boulevard de Courcelles, s'est vendu 1,87 million d'euros. « Pour un 2ᵉ ou un 3ᵉ étage, le prix du m² serait plutôt de 13 000 à 14 000 euros, voire 15 000 en étage élevé avec extérieur, vue et peu de défauts », détaille-t-il.

Le Triangle d'or, au sud des Champs Elysées, attire toujours les étrangers fortunés. « Avenue Montaigne, le m² peut dépasser 30 000 euros », note Olivier Francfort, qui vient de vendre un 2 pièces de 24 m², rue François I, avec vue sur la tour Eiffel, 450 000 euros, soit plus de 18 000 euros le m². La zone la moins cotée ? Sans doute Saint-Lazare ; rue de Rome, une loge de gardien a trouvé preneur à 9 500 euros le m².

Du côté du XVIIᵉ arrondissement, les Batignolles ont la cote auprès des familles. Rue Truffaut, Jérôme Besse a vendu un 75 m² « dans un bel immeuble Art nouveau », au 2ᵉ étage avec balcon, pour 990 000 euros, donc plus de 13 000 euros le m². « Les beaux biens peuvent dépasser cette barre, voire 20 000 euros le m² pour des penthouses en parfait état. » Le marché peut aussi compter sur les primo-accédants, qui « ne sont jamais partis », relève Antoine Busquet, directeur d'Era Batignolles. Il a vendu à l'un d'eux, pour 500 000 euros, un 41 m² à rafraîchir, au 4e étage sans ascenseur.

À l'est, les prix sont plus abordables. Le m² atteint en moyenne 8 950 euros aux Epinettes, selon Meilleurs Agents, et baisse en se rapprochant des portes de Clichy et Saint-Ouen. À l'inverse, les tarifs de Saint-Ferdinand et Ternes sont proches de ceux des Batignolles : « entre 12 000 et 13 000 euros le m², estime Adeline Vinche, de Orpi Ternes, et au-delà pour un étage élevé, avec une belle luminosité, ou sans vis-à-vis ». Les investisseurs, rares, sont « surtout des parents qui veulent installer à terme leurs enfants ».

Défauts rédhibitoires

Quant au cossu XVIᵉ arrondissement, un marché à deux vitesses s'impose. « Les studios et 2 pièces de 300 000 à 700 000 euros trouvent facilement preneur, et le haut de gamme au-delà de 3 millions d'euros est dynamique, analyse Jérôme Dannay, gérant de La Tour. Entre les deux, le marché est plus compliqué, très changeant. Un appartement qui a des défauts, un étage bas ou dans une copropriété mal entretenue est délaissé. » Constat similaire au sud, à Auteuil. « Entre 1 et 2,5 millions, les appartements se vendent, à la condition d'être au bon prix », observe Pauline Chpilevsky, responsable de Daniel Féau Auteuil. Au cœur du village, un 85 m² rénové s'est vendu 1,1 million d'euros en quelques jours. L'exceptionnel, lui, échappe aux fourchettes. « Pour une villa, le ticket démarre à 5 millions », estime Pauline Chpilevsky. Une famille a acquis un hôtel particulier de 400 m² avec jardin plus de 8 millions d'euros.