Vive le démembrement !
VALEURS ACTUELLES - Par Frédéric Paya le 04/06/2023
Excellent outil patrimonial, la vente en nue-propriété s'impose de plus en plus. Elle permet au vendeur d'augmenter son pouvoir d'achat et, surtout, de mieux anticiper la transmission.
Le viager traditionnel a un côté un peu désuet. Ce mot – dérivé du vieux français “viage” ou temps de vie – a pu créer une certaine forme d’appréhension chez le vendeur. Tout de suite, il pensait qu’on allait l’enterrer; peut-être avait-il en tête l’histoire de Jeanne Calment ou se souvenait-il du film de Pierre Tchernia », explique Vincent Illouz, directeur nue-propriété chez Daniel Féau.
Pendant longtemps, le viager a été la seule manière de monétiser son patrimoine en restant chez soi, mais un nouvel outil rencontre aujourd'hui un succès grandissant : le démembrement en nue-propriété et usufruit. « Il y a quelques années, nous réalisions environ une vente par mois pour des biens exceptionnels, constate Vincent Desmarie, directeur de Barnes Nue-Propriété, le premier groupe d'immobilier de prestige à s'être lancé sur ce marché, avec deux agences spécialisées, à Paris et sur la Côte d'Azur. Nous sommes passés à une transaction par semaine pour un prix moyen de 3 millions. Nous n'avons jamais vendu autant de biens aussi chers. »
Viager ou démembrement, il y a dans les deux cas, le versement au vendeur, à la signature, d'un capital; on parle également de bouquet. Il est calculé sur la valeur vénale du bien. Prenons une personne de 80 ans qui possède un appartement parisien estimé à 1 million d'euros. Sur ce prix, il faut appliquer une décote qui dépend de l'âge du vendeur, ici d'environ 30 % ; le bien vaut donc 700 000 euros. Dans le cas du viager traditionnel, le vendeur ou crédirentier peut avoir besoin d'un bouquet de 400 000 euros, versé par l'acquéreur ou débirentier. Compte tenu de son espérance de vie, prenons treize ans, les 300 000 euros (différence entre les 700 00 et les 400 000 euros) lui seront versés sous la forme d'une rente mensuelle de 1 923 euros, faiblement fiscalisée.
« Les ventes avec rente mensuelle ne rencontrent pas le succès d'antan, souligne Fabrice d'Halloy, de Junot Immobilier. Même si on utilise toujours le terme viager, le démembrement en nue-propriété commence à trouver sa place ; chez nous, c'est quasiment 90 % de la demande. »
La raison en est simple : toujours dans notre exemple, le vendeur reçoit les 700 000 euros et s'il s'agit de la résidence principale, il ne paie pas la fiscalité sur la plus-value ! « Il est bien plus intéressant pour le vendeur de percevoir immédiatement l'intégralité du bouquet que de prendre le risque de toucher la rente sur une durée moindre que son espérance de vie et, pour l'acheteur, de devoir payer une rente sur une durée supérieure à l’espérance de vie du vendeur », assure Vincent Illouz. Cela peut même se révéler une très mauvaise affaire si le crédirentier décède à un âge avancé : André-François Raffray, le notaire d'Arles qui, en 1965, avait souscrit un viager auprès de Jeanne Calment, alors âgée de 90 ans, en a fait les frais. Il n'a jamais pu profiter de son bien : il est mort en 1995, deux ans avant celle qui est restée longtemps la doyenne de l'humanité. Pire, il lui a versé deux fois le prix de la maison ! Avantage donc au démembrement.
D'autant plus que cette méthode est plus souple pour l'usufruitier : il en fait ce qu'il veut. Dans le cas d'un viager, le crédirentier ne peut louer son bien, à l'inverse de la vente en nue-propriété, où il a trois possibilités : « Dans 70 % des cas, le vendeur cède la nue-propriété et conserve l'usufruit, décrit Vincent Desmarie. Dans 20 % des cas, il conserve le droit d'usage et d'habitation. Pour les 10 % restants, l'usufruit est capé dans le temps; c'est-à-dire qu'il y a une vente à terme avec une date de sortie. Sans condition suspensive d'obtention de crédit, certaines ventes se signent en deux mois. »
Le démembrement en nue-propriété et usufruit est aussi un excellent outil patrimonial en raison du montant du bouquet versé en une seule fois, appelé capital net vendeur. « Il répond particulièrement bien à un besoin sociétal et économique, juge Fabrice d'Halloy.
En permettant de mieux vivre chez soi avec ses habitudes de vie, d'augmenter son pouvoir d'achat, de se faire plaisir, de financer de futurs projets. et d'anticiper la transmission. » D'ailleurs, le capital net perçu par le vendeur est non imposable dans le cadre de sa résidence principale.
En France, les enfants héritent en moyenne à l'âge de 57 ans. « A priori, on a déjà fait sa vie : on s'est marié, on a acheté un appartement et on a des enfants », analyse Vincent Illouz. L'importance du capital va permettre aux parents de transmettre de l'argent à leurs descendants (abattement de 100 000 euros par enfant et de 31 865 euros par petit-enfant) « au moment où justement ils en ont le plus besoin», poursuit l'expert de Daniel Féau pour qui la vente en nue-propriété est aussi un très bon outil pour résoudre des situations de recompositions familiales.
Une opération rapidement réalisée
L'opération de démembrement devient intéressante dès lors que le vendeur approche les 70 ans (la décote est alors moins importante) et qu'il possède un bien d'au moins 1 million d'euros. C'est ce qui explique pourquoi le marché du démembrement est particulièrement actif à Paris comme sur la Côte d'Azur.
Parmi les acheteurs, on trouve des particuliers, attirés par la décote. « Cette solution peut être intéressante car elle présente un investissement sécurisé pendant toute la période du démembrement et elle permet au nu-propriétaire de ne pas faire figurer ce bien dans sa déclaration Ift et, au terme de la période de démembrement, il retrouve la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires », remarque Fabrice d'Halloy.
On compte des institutionnels (compagnies d'assurances, groupes de mutuelles, fonds d'investissement spécialisés...) qui, parce qu'ils ont énormément d'argent, présentent l'intérêt de signer un contrat sans condition suspensive et donc de réduire les aléas. L'opération peut alors se dérouler très rapidement.
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