La résilience du marché immobilier haut de gamme à Paris

Point Marché - Paris, 30 juin 2023

La vente, il y a quelques temps, par une de nos agences, en l’occurrence Belles demeures de France, de la demeure la plus chère du monde à l’ouest de Paris défraie aujourd’hui la chronique à l’occasion de la réception par Emmanuel Macron de son acquéreur, Mohammed ben Salmane, le prince héritier d’Arabie Saoudite.
 

Nous n’avions pas commenté cette transaction car Daniel Féau n’a pas l’habitude de communiquer sur ses ventes et continuera cette politique de discrétion par égard pour sa clientèle. Mais cette transaction emblématique, maintenant dans le domaine public, illustre bien l’attrait des acquéreurs, notamment internationaux, pour le marché parisien à un moment où beaucoup se font l’écho à juste titre de graves difficultés dans l’immobilier en France.
 

Quelques-unes de nos ventes récentes, même si elles ne sont pas à la hauteur de ce record mondial, illustrent bien que Paris reste aux yeux des étrangers fortunés un lieu magique, par ses monuments historiques, ses palais nationaux, et par la qualité de son architecture résidentielle.
 

Ils voient en Paris une ville chargée d’histoire, symbole du luxe, haut lieu de la vie artistique et culturelle. Beaucoup nous la décrivent même comme la plus belle ville du monde !
 

Ce n’est pas un hasard si de puissantes banques mondiales ont tout récemment choisi d’étendre ou même d’implanter de nouveaux sièges à Paris à la suite du Brexit, comme Bank of America, JPMorgan, Goldman Sachs ou Morgan Stanley, au détriment de l’Allemagne ou d’Amsterdam dont l’environnement fiscal et de charges sociales est pourtant plus favorable. Bloomberg déclarait récemment « if any city can make claim to being the bloc’s new preeminent hub, it’s Paris ».
 

Nous constatons que le marché du luxe résidentiel à New York, pourtant plus largement doté d’UHNWI* est plus affecté que celui de Paris.
 

 
Idem pour Londres.
 

Nous avons toujours un fidèle contingent d’acquéreurs américains et en provenance du Moyen Orient, notamment du Golfe et du Liban, voire même d’Israël, ce qui est nouveau. Nous avons aussi des acquéreurs chinois et bien sûr des français de l’industrie financière quittant Londres.
 

Dans les faits, notre groupe, leader depuis maintenant 75 ans sur le marché du luxe et du haut de gamme de la capitale, n’observe donc pas actuellement la crise largement évoquée depuis la fin 2022.
 

Nous constatons certes que les appartements « courants » peuvent effectivement faire l’objet de négociations plus tendues ou plus longues de la part d’une fraction de la clientèle française familiale affectée par la hausse des taux et la frilosité des banques.
 

Mais si l’on regarde les chiffres, on ne retrouve pas la situation préoccupante qui affecte notamment les ventes de neuf.
 

Les deux derniers mois, entre le premier avril et le début du mois de juin, nos agences Daniel Féau et Belles demeures de France ont signé pour 431 millions d’euros d’appartements, de maisons et d’hôtels particuliers à Paris et dans les communes de l’ouest parisien.
 

Cela est effectivement légèrement inférieur aux chiffres (- 5%) de la même période de l’année dernière mais nettement supérieur (+ 25%) aux chiffres d’affaires des mêmes mois de 2019, ante Covid.
 

Si l’on prend en considération que 2022 - et notamment au premier semestre - était une excellente année, il est difficile de conclure à un marché déprimé.
 

Il est clair que l’activité de Daniel Féau est tirée par les biens de luxe ou exceptionnels, en parfait état, avec une vue ou agrémentés de terrasses ou de jardins, dont sont friands les acheteurs internationaux et français fortunés… Mais nous avons vendu aussi 136 appartements familiaux entre 1 et 2,5 millions pour un total de 237 millions d’euros depuis avril. Et compte tenu de nos parts de marché sur ces deux segments, le luxe et le familial, il est peu probable que nos observations ne soient pas représentatives du marché parisien.
 

Comment expliquer dès lors cette résilience du marché de la capitale et des communes de l’ouest parisien dans un environnement immobilier que l’on décrit déprimé ?
 

Certes, la sociologie de notre clientèle concernée par l’immobilier parisien de ces quartiers n’est pas parfaitement représentative de celle de l’ensemble des acquéreurs. De plus, cet immobilier de la capitale bénéficie peut-être plus qu’ailleurs de l’effet « valeur refuge » et ses acheteurs sont, depuis les confinements, prêts à consacrer une part plus importante de leur patrimoine à leur résidence.
 

Mais la structure même du marché immobilier parisien, notamment dans les quartiers « bourgeois » est et restera celle d’un marché de pénurie, l’offre étant définitivement figée sur le parc existant face à une demande potentielle sans commune mesure avec cette offre.
 

Ce déséquilibre affecte aussi particulièrement le segment des biens familiaux ; lors de la mise en vente d’un appartement « normal » de trois chambres autour de 120 à 150 m2 nous avons toujours plusieurs milliers d’acquéreurs dans nos fichiers concernés par cette offre. Dernièrement nous avons ainsi pu présenter un appartement de trois chambres, de 116 m2 proposé à 1,485 millions d’euros (cf photos ci-dessous) dans le quartier d’Auteuil à 4161 acquéreurs potentiels présents dans nos fichiers.
 

En conclusion, le marché parisien n’est peut-être pas dans sa phase la plus active, il est peut-être confronté à un certain attentisme d’une frange de la clientèle, mais il reste finalement assez fluide car il demeure un marché très sain.
 

En revanche nous constatons que les acquisitions destinées à l’investissement sont pour leur part toujours à l’arrêt, compte tenu de l’environnement législatif, réglementaire et fiscal de l’immobilier locatif.
 

Dans un autre domaine nous avons lancé il y a un an l’activité de vente de la nue-propriété pour notre clientèle avançant en âge qui souhaite rester la vie durant chez eux tout en percevant, selon leur âge, un capital pouvant aller jusqu’à 75% de la valeur de leur résidence. Nous disposons d’investisseurs très actifs sur l’achat de cette nue-propriété. Cette activité à pris en un an des proportions stupéfiantes. Nous sommes surpris de voir à quel point cette formule permet de résoudre de nombreuses problématiques familiales, notamment, mais pas seulement, de transmission aux enfants ou petits-enfants.
 

Comment n’y a-t-on pas pensé plus tôt ?
 

Dernier signe de la santé du marché, nos récentes ouvertures d’agences, rue du Bac, rue de Turenne et Saint-Germain-en-Laye ont très bien démarré !

Charles-Marie JOTTRAS
Président
Daniel Féau & Belles demeures de France
 

Sophie BERG-MENNESSON
Directrice des opérations
Daniel Féau & Belles demeures de France

*Ultra High Net Worth Individuals, dont la fortune non résidentielle est supérieure à 30 millions de dollars.