Spécial Immobilier de Luxe
Le Point du lundi 14 avril 2025 - Par Bruno Monier-Vinard et Vincent Buissière
Grand standing parisien, villégiatures littorale... nos pépites immobilières résistent à la crise. Tour d'horizon.
À Paris ou à Neuilly, ces appartements avec vue sur jardin, rares et prisés
Acheter un bien immobilier autour d'un parc de la capitale : un privilège qui demande une solide assise financière. Revue de détail sur les pépites vertes de la Ville lumière.
Du matin au soir, du soir au matin, prendre son paisible bain de chlorophylle ! Tel est le privilège qu'offrent les logements de standing situés aux abords immédiats des jardins de Paris et de son très chic cousin, Neuilly-sur-Seine. À l'agrément d'un paisible cadre bucolique où l'on peut se promener et faire son jogging s'ajoutent de splendides vues sur les frondaisons de la capitale : un tableau magique dont la palette de couleurs change et vibre au rythme des saisons. Offres résidentielles, gammes de prix... passage en revue des avantages des meilleures oasis domestiques de la Ville lumière.
Jardin du Ranelagh
À l'épicentre du 16 e et à deux pas du bois de Boulogne, ce poumon vert de La Muette figure en deuxième place sur le podium des quartiers parisiens où il fait bon vivre. « Balançoires, manège, petits ânes, fontaine d'eau pétillante... Ce havre de paix qui s'anime à la sortie des classes se transforme le week-end en une vaste nappe de pique-nique », vante Dominique Thibaudeau, directrice d'agence Daniel Féau. Sa prestigieuse mosaïque immobilière abrite édifices haussmanniens et Art déco, hôtels particuliers ainsi que copropriétés modernes (édifiées entre 1950 et 1980) avec balcons et parkings.
Dans ces immeubles bien entretenus avec gardien, on trouve d'immenses appartements (200 à 400 m 2 ) dont la sécurité est renforcée grâce à la proximité de l'OCDE et d'ambassades situées près du musée Marmottan. Le ticket d'entrée démarre à 13 000 €/m 2 en étage bas, et il faut compter 14 500 €/m 2 aux niveaux intermédiaires.
« Prévoyez plus de 16 000 €/m 2 pour les étages élevés avec vue sur jardin », précise Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier. Parmi les pépites du premier rideau de verdure (avenue Ingres, boulevard de Beauséjour, rue d'Andigné...), l'avenue Raphaël reste un must. « Certains niveaux supérieurs offrent le double bonus d'un panorama sur jardin, en premier plan, et d'une vue dégagée sur la tour Eiffel, en point de fuite », détaille Dominique Thibaudeau. De quoi propulser la note au-delà de 20 000 €/m 2 .
Parc Monceau
J'y suis, j'y reste ! Avocats, financiers, notaires... Une clientèle bourgeoise, surtout parisienne, plébiscite l'habitat de la plaine Monceau et de son parc de 8 hectares, poumon vert situé à la couture des 8 e et 17 e arrondissements. « Où mieux vaut ne pas marcher à contresens du flot des joggeurs, et dont les verdoyantes allées servent de cour de récréation aux jeunes élèves de l'École internationale bilingue (EIB) », raconte Nicolas Martin-Caget, directeur d'agence Daniel Féau.
« À la notoriété d'excellents établissements scolaires privés et publics (EIB, Fénelon Sainte-Marie, Carnot, Chaptal) s'ajoute un accès rapide au Quartier central des affaires ainsi qu'à la Défense, où travaillent beaucoup de cadres sup résidant ici », complète Laurence Tenenbaum chez Consultants Immobilier. Mais pour habiter ce havre de paix bon chic bon genre, il faut avoir de solides moyens.
Au menu : immeubles cossus en pierre de taille aux luxueuses parties communes (escalier en pierre, sol de marbre, statues, lambris...), de très grands appartements de caractère agrémentés de parquets, moulures et cheminées. Les prix varient selon plusieurs critères : l'état, l'étage, les prestations particulières offertes (vis-à-vis, vue, etc.). Sachant que, là aussi, plus on se rapproche du parc, plus la note est salée. Sans gros travaux, le ticket d'entrée est à 14 000 €/m 2 en étage intermédiaire. La facture grimpe à 18 000 €/m 2 minimum aux niveaux les plus élevés avec balcons filants. Mais on déboursera au-delà de 20 000 €/m 2 pour une imprenable vue plongeante sur la canopée ou un somptueux hôtel particulier (parfois divisé en appartements et souvent équipé d'un ascenseur), élégant témoin de l'âge d'or de la plaine Monceau.
Jardin du Luxembourg
Rive gauche, les petits bateaux de son bassin central voguent entre le dôme du Panthéon et les clochers de l'église Saint-Sulpice, face au Sénat : l'ancien palais du Luxembourg, créé en 1615 par la reine Marie de Médicis. Pas mal ! Avec ses parterres de fleurs et de statues déployés sur 23 hectares, le « Luco » reste plus que jamais le chouchou des touristes du monde entier. Un succès qui explique logiquement le très haut niveau des prix immobiliers des biens environnants.
« L'École alsacienne, Stan(islas), le collège-lycée Montaigne... La concentration d'excellents établissements scolaires participe à la recherche fiévreuse de familles françaises aisées (parfois expatriées), ici au coude à coude avec de riches étrangers représentant un tiers de notre clientèle, chiffre en nette augmentation », dépeint Carole de Vellou, directrice d'agence Daniel Féau.
Effet JO et Emily in Paris conjugués ? Toujours est-il qu'il faut débourser entre 17 000 et 20 000 €/m 2 pour se loger en « seconde couronne luxembourgeoise » ne donnant pas directement sur la verdure. Rues Guynemer, de Médicis, Auguste-Comte, Bonaparte... Les plus belles adresses dépassent allègrement cette cote.
« Un appartement clé en main, avec une belle hauteur sous plafond et vue sur le jardin coûte alors au minimum 25 000 €/m 2 , même s'il doit être rénové », poursuit Carole de Vellou. Un prix stratosphérique que les prétendants sont prêts à payer, sous peine de rater la perle rare. Épargné par les nuisances du trafic automobile, ce périmètre du 6 e arrondissement bercé au son des petits oiseaux est, en outre, proche des animations commerciales et culturelles de Montparnasse et de Saint-Germain-des-Prés. Pas mal non plus.
Pourquoi louer sa résidence secondaire est de plus en plus tendance
Opter pour la location de vacances, avec services à la clé, peut être un bon choix, pas forcément motivé par un manque de moyens financiers car les prix peuvent tutoyer des sommets. Exemples...
C 'est difficile à quantifier, mais la tendance est tangible. Certaines personnes fortunées préfèrent louer leur résidence secondaire plutôt que de l'acheter, tant à la mer qu'à la montagne. « Déjà bien établie sur d'autres marchés, cette alternative se développe depuis quinze ans dans l'Hexagone », note Alexander Kraft, patron France et Monaco de Sotheby's International Realty.
« Nous sommes proches de Genève. Beaucoup de nos clients suisses ont pris l'habitude de louer un chalet ou un appartement pour des week-ends ou des vacances scolaires. Ce phénomène s'accroît fortement par étapes depuis une décennie », indique Mehemed Gagulic, chez Barnes International de Megève Mont-Blanc.
Comme lui, sa consoeur Ariane Dekoninck, patronne des agences Barnes du bassin d'Arcachon, chouchoute ce type de clientèle : « Ce sont des acheteurs potentiels. Ils pourront aussi s'adresser à nous s'ils décident de mettre leur résidence de vacances sur le marché de la location lorsqu'ils ne l'occuperont pas. »
La facilité, sans les contraintes de temps
Le choix de la location n'est pas toujours commandé par un manque de moyens financiers. D'autant plus que les prix peuvent tutoyer des sommets. À Arcachon, une villa en deuxième ligne, avec grand jardin, piscine et accès privatif à la plage, se loue jusqu'à 45 000 euros par semaine. Pour certaines villas disponibles en Méditerranée, il faut débourser l'équivalent d'un appartement moyen à Paris. Même à la montagne, certains chalets alpins se louent 450 000 euros par mois !
« Nous comptons beaucoup de clients déjà propriétaires de leur résidence principale, d'un appartement ou d'une maison à Deauville ou dans une autre station où ils passent leurs week-ends », poursuit Alexander Kraft. Habituée aux voyages, cette clientèle haut de gamme choisit ainsi de « varier les destinations et de s'adapter aux envies du moment », selon Marc, consultant parisien de 52 ans qui sollicite Gens de confiance lorsqu'il veut faire découvrir un nouveau spot à sa petite famille. « Ces clients veulent d'abord essayer les différents usages d'un bien, changer d'une année sur l'autre, découvrir de nouvelles régions », complète Ariane Dekoninck.
Ils souhaitent aussi obtenir une plus grande flexibilité financière, en particulier s'ils sont expatriés. « La location, c'est la facilité, sans les contraintes de temps, fiscales ou financières liées à l'entretien et aux réparations. Lorsque vous travaillez à l'étranger, la gestion d'une résidence secondaire que vous n'occuperez qu'un mois par an peut devenir compliquée », plaide Julien de Mortillet, directeur des agences Émile Garcin pour les Alpilles et la Côte d'Azur.
Ménage, linge de maison, jardinage, entretien de la piscine...
En fait, la notion même de location de vacances a également évolué. Si les locations « vides » demeurent l'essentiel du marché, la clientèle la plus aisée s'oriente davantage vers les contrats de location d'un bien agrémenté d'un bouquet de services proches de ceux d'une conciergerie privée.
« Quand vous êtes en vacances, en famille ou avec des amis, vous tenez à votre intimité. Vous souhaitez aussi être cocooné comme à l'hôtel. En louant une maison de vacances, vous gagnez en tranquillité en faisant fi de la proximité d'autres clients. Vous vous faites plaisir avec des services à la carte tout en protégeant votre sphère privée », vante Magali Boulogne, directrice Provence de Daniel Féau.
Mieux, cette demande rejoint une préoccupation fiscale pour de nombreux loueurs : beaucoup de propriétaires de ces biens d'exception y ont réinvesti le produit de la vente de leur entreprise, et ils y ont effectué de grands travaux pour obtenir un confort proche de celui de leur résidence principale. En se lançant dans des services para-hôteliers, ils peuvent justifier une activité commerciale auprès du fisc et éviter ainsi l'IFI.
Les réseaux immobiliers haut de gamme s'adaptent à cette nouvelle donne. Outre le ménage, le linge de maison, le jardinage ou l'entretien de la piscine, ils proposent toute une batterie de services à leurs locataires d'une saison. Au menu : un chef qui officiera dans la cuisine dernier cri, un moniteur sportif venant coacher dans la salle de sport de la maison louée, des gardes d'enfants, la gestion de diverses réservations (restaurant, night-club, véhicule, bateau, excursion), sans oublier les transferts vers la gare ou l'aéroport.
« Cette demande de services dépend aussi du profil des locataires. Si nous préparons des maisons pour réunions de plusieurs générations d'une famille, nous accueillons aussi beaucoup de couples d'amis avec leurs enfants pour se faire plaisir et oublier toutes contraintes », indique Ariane Dekoninck.
Des clients très exigeants
Certains réseaux délèguent ce service conciergerie à des sociétés expertes de ces prestations ou développent en interne cette nouvelle corde à leur arc. « Plutôt que de tout centraliser à partir de Paris, mieux vaut se reposer sur des experts locaux connaissant bien les réalités du terrain », conseille Julien de Mortillet.
Mais ces prestations ont un prix. Certains services peuvent être offerts aux clients réservant les biens les plus coûteux. Dans d'autres cas, l'intervention de l'agent immobilier se cantonne à une simple mise en relation : il propose, son locataire dispose. Mais voilà, certaines enseignes prélèvent un droit d'entrée ou une commission sur les affaires qu'elles apportent à leurs sous-traitants.
Le débat mezza voce autour de cette pratique fait rage. Toute peine mérite salaire, plaident les premiers : « Nous les trions sur le volet et les formons aux attentes de clients très exigeants, ce qui nous demande du temps, y compris pour nous assurer que le travail demandé sera de qualité », avance un agent immobilier.
Un argument qui crispe ses concurrents. « Nous partageons le mode de vie de nos clients. Ces services sont bien sûr payants. Nous les facturons et réglons les personnes ou entreprises qui les ont effectués. Mais il me paraît indécent de leur imposer une taxe sur leur travail », condamne Alexander Kraft. « Nous ne prélevons pas de commissions sur les prestations que réalisent nos partenaires. C'est le meilleur moyen de les fidéliser. Ils nous avisent en retour quand ils sont informés d'un bien à vendre », conclut Julien de Mortillet.
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