Ces régions où il fait bon vivre

Valeurs Actuelles du mardi 8 avril 2025 - Par Frédéric Paya

Acheter une résidence secondaire nécessite de maîtriser son environnement et d'anticiper l'évolution des marchés régionaux. Tour de piste avec les agences Barnes, Émile Garcin, Daniel Féau...



1 Pays basque : retour de vague

Le marché s'est rééquilibré après les années Covid, pendant lesquelles les vendeurs ont été en position de force face aux acheteurs, explique Philippe Thomine-Desmazures. À la fin de 2022, le stress post-Covid s'est estompé. C'est là qu'est intervenue une réglementation encadrant de manière très stricte les locations saisonnières dans les 24 communes de la communauté d'agglomération Pays basque situées en zone tendue. Or, beaucoup de propriétaires de résidences secondaires avaient investi en vue de louer leurs biens. D'où un retour de vague, qui s'est manifesté par un afflux de vendeurs « sans qu'on assiste à un retour des acquéreurs » .

En conséquence, le marché reste difficile dans les communes du littoral (Anglet, Biarritz, Ciboure, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz). Sur la côte basque, les prix des appartements ont baissé en moyenne de 5 % depuis un an et demi tandis que celui des maisons, prisées par les ménages aisés, a continué à augmenter jusqu'au premier semestre 2024, une hausse ininterrompue depuis 2012. « Une évolution en trompe-l'oeil, analyse Philippe Thomine-Desmazures. La hausse observée au début de 2024 est liée aux ventes de maisons ou des appartements bien placés ou rénovés. Depuis neuf mois, les propriétaires des maisons ou des appartements, cette fois mal placés ou non rénovés, ont revu leurs prix à la baisse, ce qui pèse sur la tendance générale du marché ». Aujourd'hui, une maison rénovée à Biarritz, avec un petit terrain et éventuellement une piscine, vaut 10 000 euros le mètre carré, contre 5 000 à 7 000 euros à Bayonne selon le niveau de finition.



2 La Normandie : décoiffant

« Le marché immobilier normand se porte bien » , affirme sans hésiter Vincent Garnier. Depuis la fin 2024 et le début 2025, les volumes de ventes repartent très nettement à la hausse si on les compare aux mêmes périodes de 2023 et 2024. » Il cite de nombreux dossiers sous compromis, ceux sur le point d'être soumis en acte ou ceux déjà signés. Dans le haut de gamme, les prix sont stables entre 700 000 euros et 2 millions d'euros, voire plus : « Nous venons de réaliser la vente d'une propriété pieds dans l'eau à côté de Deauville à 3 millions d'euros » , confie-t-il. Et d'expliquer que les communes les plus en vue en Normandie restent situées près de la mer, c'est-à-dire à Deauville, Trouville, Honfleur, Cabourg, sur la Côte Fleurie, facilement accessibles par le train et situées à moins de deux heures de Paris. Aujourd'hui, la majorité des acheteurs de résidences secondaires est française ; « quelques étrangers reviennent sur ce marché » , constate Vincent Garnier. Il note que ces acquisitions ont un but essentiellement familial, même si les acquéreurs se lancent de plus en plus dans la location saisonnière. Malgré l'alourdissement de la fiscalité, il estime que les indicateurs sont au vert pour les prochaines années.



3 La Bretagne : fortifiant

La Trinité-sur-Mer et Carnac font partie des communes les plus chères des environs du golfe du Morbihan, qui a vu s'ouvrir, depuis 2020, nombre d'agences immobilières. Selon la chambre des notaires de Rennes, le prix médian en 2024 d'une maison ancienne s'élevait à 860 000 euros à La Trinité et 650 000 euros à Carnac. Si ces lieux de villégiature sont historiquement des destinations de vacances, ils deviennent « des lieux de résidences semi-secondaires » , selon Olivier Brunet . « Avec l'arrivée du TGV jusqu'à Vannes et l'ouverture de nouvelles voies à Saint-Malo, l'engouement des Parisiens pour la Bretagne ne se dément pas » , dit-il. Le marché de Carnac, La Trinité, Auray est « ultra-dynamique » . En conséquence, les prix s'envolent. L'agence vient de conclure la vente, pour 2 millions d'euros, d'une bâtisse en granit, au bord de la rivière d'Auray, avec une vue préservée.

Sur la Côte d'Émeraude, « Saint-Briac-sur-Mer et Saint-Lunaire sont les deux locomotives » , toujours selon Olivier Brunet. Les prix médians d'une maison y sont respectivement, selon les notaires, de 530 000 euros et 433 000 euros. Des chiffres en baisse à Saint-Lunaire, de 17 % par rapport à 2023, provoquent une nouvelle accélération des transactions. Les biens les mieux situés se négocient à plusieurs millions d'euros. Chez Barnes, un manoir, pourtant infesté de mérule mais avec une magnifique vue sur la mer à Saint-Briac, a récemment trouvé preneur pour 5,2 millions. Pour l'acheteur, cette acquisition représentait une « volonté de retour aux sources » , confie Olivier Brunet, qui précise qu'ici « les biens bretons vont aux Bretons » .



4 Sologne : apaisant

Les amoureux de la nature ne lâchent plus le val de Loire, la Sologne, les environs d'Orléans et de Tours. « On y trouve, à moins de deux heures de Paris, les plus belles propriétés d'agrément qui permettent de s'oxygéner, de profiter d'un art de vivre et d'une magnifique nature environnante, de s'adonner au golf et à l'équitation, mais aussi à la chasse » , affirme, exalté, David Mercier, responsable du département Propriétés et châteaux de Daniel Féau . En Sologne, il différencie trois secteurs géographiques, qui correspondent à des sorties de l'A71 : le sud d'Orléans, avec des communes très prisées comme Ardon, Ligny-le-Ribault, Sennely... ; Lamotte-Beuvron, réputé pour son parc équestre fédéral et ses cinq golfs à proximité ; et Salbris, dont le maire ciottiste Alexandre Avril serait « le meilleur candidat pour la présiden-tielle 2032 » selon l'entrepreneur Pierre-Édouard Stérin (lire Valeurs actuelles du 26 mars) . Dans cette région, les résidences d'agrément de toutes tailles se succèdent, des petites gentilhommières sans grand terrain aux vastes châteaux (à partir de 750 000 euros) avec plusieurs centaines d'hectares de terres...

Micromarché, les propriétés de chasse constituent un segment confidentiel, ce que l'on nomme le off market (aucune publicité n'est faite). Parmi les dernières offres d'exception, un ensemble de 600 hectares, l'une des « plus belles places de France pour écouter le brame du cerf » , selon David Mercier (prix sur demande). Mais les propriétés cynégétiques sont actuellement confrontées à la problématique liée à la loi du 2 février 2023 visant à limiter l'engrillagement des espaces naturels ; si une propriété a été clôturée avant 1993, elle est conforme à la loi et son prix s'en trouve valorisé. Mais si la clôture a été édifiée après cette date, la législation oblige désormais le propriétaire jan-Si cette loi concerne peu de propriétaires, elle illustre le millefeuille réglementaire français qui ne cesse de s'épaissir.



5 Provence : lumineux

La Provence attire toujours « ceux qui aiment la chaleur et sentir la lavande » , s'amuse, Nathalie Garcin. Elle rappelle que les prix ont baissé d'environ 20 % ces deux dernières années. « Le marché des résidences secondaires a été ralenti une grande partie de 2024 » , confirme Nicolas Ginon, directeur de Daniel Féau Provence. Mais, à la fin du quatrième trimestre et au cours des trois premiers mois de 2025, il a constaté une nouvelle appétence des clients nationaux et internationaux pour le Luberon et les Alpilles. « Le rythme de croissance est très soutenu, il se traduit par une hausse des volumes de 33 % » , observe Nicolas Ginon. Après une année 2024 marquée par l'attentisme dû à l'instabilité politique, les acheteurs de résidence secondaire cèdent à leurs envies : « Ils veulent se faire plaisir mais aussi rentabiliser leurs logements dans le cas des acquisitions pour des locations saisonnières : le postulat est de pouvoir au minimum amortir les frais » , explique le dirigeant de Féau Provence. Selon Nathalie Garcin, si les prix ne remontent pas encore, ils sont stabilisés à Saint-Rémy-de-Provence, réputé pour être la commune la plus chère de la région (compter 2 millions pour une belle demeure). Elle recommande de s'intéresser aux villages d'Eyragues ou de Châteaurenard, qui « conservent un important potentiel de hausse » .



6 Saint-Tropez : éblouissant

Le dynamisme du marché tropézien de l'ultra-luxe, sur lequel Daniel Féau est désormais présent, ne se dément pas. Après une pause en 2024, les transactions sont reparties avec des prix au sommet, entre 5 et 25 millions d'euros. « C'est le ticket d'entrée pour Saint-Tropez », estime Nicolas Ginon, qui rapporte une récente vente à 2,5 millions conclue en quelques jours. L'arrière-pays varois présente des prix inférieurs, généralement compris entre 800 000 et 1,5 million d'euros pour des propriétés situées à 45 minutes de Cannes et à 30 minutes de Saint-Tropez. Dans l'arrière-pays, « le mouvement de fond est très positif » , conclut Nicolas Ginon, qui observe une forte demande des clientèles nord-européenne, suisse et belge.



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