LA LOI SRU A ASSÉCHÉ LE MARCHÉ DE L'OUEST PARISIEN
LESECHOS.FR - PAR MARIE-CHRISTINE SONKIN LE 02.01.2020
"Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'accentue sur le créneau de l'appartement familial dans l'ouest
de la capitale.
Qu'appelle-t-on immobilier « de luxe » ?
Il est d'usage de parler d'immobilier « de luxe » dès lors que le montant de la transaction excède 1 million d'euros. Et à Paris , 92 % des ventes se situent en deçà de ce seuil. Dans la capitale, le marché du « luxe » ne représente que 3.000 ventes par an et, encore, faut-il segmenter ce marché car il n'y a pas de rapport entre un bien de 1,5 million et un autre de 5 millions.
Entre 1,2 et 1,6 million, la clientèle est essentiellement bourgeoise et familiale. C'est sur ce segment que la demande est la plus forte… Et la plus déséquilibrée par rapport à l'offre. Les appartements entre 135 et 150 mètres carrés avec 3 chambres sont tout de suite vendus et on ne les trouve que très rarement sur les sites Internet. La loi SRU qui, depuis l'année 2000, impose pour les constructions neuves de livrer 25 % des appartements réservés au logement social à côté de ceux vendus aux accédants part d'un bon sentiment. Mais cette obligation a tout simplement rendu non viables les constructions en dehors des arrondissements du nord-est de Paris. Dès lors, le déficit d'offre s'accroît ; sans cette obligation, 20.000 nouveaux logements auraient été construits si l'on avait simplement maintenu le rythme de construction des décennies précédentes.
Le segment des appartements entre 2 et 2,5 millions est plus équilibré et relativement fluide.
Quant aux biens exceptionnels, ils partent tout de suite s'ils sont au prix ; par exemple, nous avons vendu un appartement de plus de 12 millions à 39.000 euros le mètre carré dans le 16 e , sur la colline du Trocadéro, avec une vue Seine extraordinaire après une seule visite.
Quelles sont les exigences des acheteurs ?
Les acquéreurs de biens de luxe recherchent des produits rénovés avec une décoration très contemporaine, des chambres avec des salles de bains en « suite ». Une salle de bains desservant 2 ou 3 chambres, c'est rédhibitoire pour beaucoup d'acquéreurs. Autres critères importants : la hauteur sous plafond et la présence d'un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin).
À l'inverse, ce qui peut être plus long à vendre, c'est le très grand appartement haussmannien sans aucune vue, qui n'a pas été rénové depuis quarante ans. Par rapport à un autre appartement de 150 mètres carrés
dans la même rue, il pourra subir une décote au mètre carré de 10 à 15 %.
Y a-t-il de nouveaux quartiers « à la mode » pour le luxe ?
Saint-Germain-des-Prés et le faubourg Saint-Germain, où l'on peut encore trouver des hôtels particuliers, sont toujours très demandés, aussi bien par les Français que par les étrangers. Rive droite, l'avenue Montaigne est toujours très cotée, avec des prix de l'ordre de 25.000 à 30.000 euros le mètre carré pour les bons appartements.
La nouveauté, c'est le retour en grâce du 16 e sud, et notamment d'Auteuil. Le marché y est redevenu très fluide depuis deux-trois ans car on y trouve précisément ces appartements familiaux autour de 140 m² proches des écoles. On constate aussi, à la suite de l'engouement pour le Marais, l'incursion de nouveaux arrondissements dans cet univers, comme le 9 e , et même le 10 e ou le 11 e .
Incidemment, l'éventuelle interdiction de louer en meublé de tourisme au cœur de Paris ne suffira pas à rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande."
