IMMOBILIER, IL N'EST PAS TROP TARD POUR ACHETER !
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT - MARS 2020
" Une forte correction paraît peu envisageable"
"Qui achète aujourd’hui ? Comment évoluent les conditions de crédit ? Jusqu’où les prix de la pierre vont-ils monter ? Enfin, existe-t-il un risque de bulle sur l’immobilier en France aujourd’hui ? Telles sont les principales questions auxquelles les experts, issus des plus grands réseaux d’agences, de promoteurs immobiliers, de plates-formes et de courtage en crédit, se sont efforcés de répondre à l’occasion de notre table ronde. Il en ressort que le goût des Français pour l’immobilier reste entier et qu’il pourrait même se renforcer, en raison de la chute des rendements observée sur les placements plus liquides et des préoccupations autour de la retraite. Si le marché évolue à deux vitesses en fonction des régions, nos experts ne constatent pas de baisse importante, même dans les zones les plus rurales. Le maintien de taux d’intérêt à des niveaux très bas reste la clé de la bonne tenue des volumes de transactions et des prix.
Le marché immobilier a connu des volumes et des prix record en 2019. Comment interprétez-vous ce dynamisme et cet engouement pour la pierre ?
Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi
Ce dynamisme exceptionnel confirme que l’intérêt des Français pour l’immobilier est intact. On observe un engouement de la part des primo-accédants, que l’on avait un peu perdus ces dernières années, ainsi qu’un net rajeunissement de cette population qui appartient désormais davantage à la catégorie des trentenaires qu’à celle des quadragénaires, y compris à Paris intra-muros. Globalement, le marché reste extrêmement tendu dans certaines zones, avec une offre qui se raréfie de plus en plus par manque de renouvellement de biens et du fait d’un mouvement de concentration sur les centres-villes. Dans le réseau Orpi, 21% des transactions sont des investissements locatifs. Parmi les investisseurs, 11% sont locataires de leur résidence principale, pour des raisons de niveau de prix ou de mobilité Ils ne sont pas dans une démarche spéculative. Ils sont prudents et veulent se constituer un patrimoine pour plus tard et/ou souhaitent un complément de revenus. L’immobilier apparaît comme un placement intéressant dans cette période d’incertitudes, notamment liées aux retraites.
Laurent Vimont, président de Century 21
Dans le réseau Century 21, l’an dernier, 27% des acquisitions réalisées ont relevé d’une opération d’investissement. C’était 15% il y a dix ans. La grosse surprise vient du fait que la catégorie socio-professionnelle la plus active est celle des employés-ouvriers (24% des achats), juste devant les cadres moyens. Cela traduit l’inquiétude des Français pour leur retraite. Grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, ils redécouvrent un outil d’investissement qui a deux vertus principales : d’un côté, la constitution progressive d’un patrimoine grâce au crédit remboursé en partie par le locataire, de l’autre, la possibilité de disposer d’un revenu complémentaire, une « poire pour la soif » à l’âge de la retraite. L’argent n’a jamais été aussi peu cher et le crédit immobilier devient un mécanisme à utiliser absolument, contrairement à ce que l’on pouvait penser il y a encore quelques années.
Bertrand Gstalder, président du directoire de SeLoger
Il est possible d’établir un parallèle inverse avec la Bourse en ligne où l’on a observé un effondrement des volumes au cours des dernières années malgré la bonne tenue des indices. Il y a un retour à la réassurance et à la préparation de la retraite chez les Français. L’argent qui ne va plus sur la Bourse se redirige vers l’immobilier et l’intérêt est d’autant plus grand que l’on peut emprunter pour acheter, ce qui n’est pas possible avec les actions.
Jean Benucci, directeur général délégué Nexity Immobilier Résidentiel
Dans l’immobilier neuf, nous assistons aussi à un phénomène de rajeunissement des acquéreurs, qui veulent se loger ou investir, dans le logement collectif et individuel. Concernant les taux, le constat est qu’ils sont très bas et qu’ils ne peuvent que remonter. Quant à l’âge des acheteurs, le déclenchement de la décision d’investissement se fait maintenant autour de la trentaine. Les moins de 40 ans sont à l’initiative de 48,4 % des transactions et c’est nouveau.
La baisse des taux a-t-elle compensé la hausse des prix pour que l’investissement reste rentable? Où se situent les points de tension les plus forts ?
Laurent Vimont. La rentabilité n’est plus un sujet. On ne peut plus exiger systématiquement un rendement de 5% sur l’immobilier. L’important est de se constituer progressivement un patrimoine qui sera tangible à l’âge de 55-60 ans et qui rapportera alors une rente mensuelle. Les prix ont monté partout en France, même sur les marchés ruraux qui sont des zones d’investissement que l’on ne doit pas négliger. Beaucoup d’habitants résidant sur ces territoires ne veulent pas se délocaliser, préférant rester proches de leur famille et de leurs amis, et bénéficier à l’occasion de la garde des enfants par les grands-parents. Partout en France, il est intéressant de noter que l’écart entre le montant du crédit à rembourser et le loyer a diminué car ce dernier n’a pas baissé. L’opération est donc vraiment pertinente. Et pour cela, il n’est pas indispensable de se concentrer exclusivement sur les grandes agglomérations, notamment sur Paris. En Île-de-France, nous observons un vrai phénomène de report des investissements sur des départements limitrophes de la capitale, comme les Hauts-de-Seine ou le Val-de-Marne. La Seine-Saint-Denis est également très demandée. Seul contre-exemple, la Seine-et-Marne, à seulement 35 kilomètres de Paris, où les prix stagnent autour de 2 300 euros le mètre carré depuis plusieurs années en raison d’une durée plus importante de transport pour rejoindre la capitale.
Bertrand Gstalder. La tendance reste très disparate sur le territoire. La ville où notre indice de tension a été le plus fort en 2019 est Lyon, et non Paris. Cela se reflète sur des niveaux de prix plus élevés : + 7,7% à Lyon avec 5 065 euros le mètre carré et davantage dans la commune limitrophe de Villeurbanne, avec +12,7% pour 3450 euros le mètre carré. Ensuite, les grandes métropoles type Nantes ou Rennes continuent d’avoir une demande très forte. La population grossit, les temps de transport augmentent. Il y a un besoin de se rapprocher des centres-villes, expliquant de fortes variations de prix, par exemple sur Angers. A Aix-en-Provence, il y a des pôles d’activité en plein essor et une gare TGV beaucoup plus fonctionnelle que celle de Marseille. Le nombre d’habitants ne cesse de croître, ce qui renforce l’attractivité de la ville. Sur cinq ans, les hausses à Bordeaux, Lyon et Nantes ont dépassé celles de l’Ile-de-France.
Nicolas Pettex, directeur général de Daniel Féau et Belles Demeures de France
A Paris, pour les appartements familiaux de qualité, le marché est différent car le plafonnement des loyers et l’impôt sur la fortune immobilière peuvent à la marge décourager les investisseurs. Nous constatons, en revanche, des situations où les personnes ne peuvent pas acquérir leur résidence principale dans la capitale, mais souhaitent malgré tout disposer d’une partie de leur patrimoine en immobilier et se positionnent sur des petites surfaces. Autre tendance intéressante, des familles avec de jeunes enfants qui achètent avec le dispositif du démembrement. Il s’agit de transmettre la nue-propriété d’appartements parisiens aux enfants et d’en conserver l’usufruit. Les parents prennent cette décision de plus en plus jeunes et se projettent à très long terme en envisageant leur décès et leur succession. Le montage représente une réelle alternative à la donation classique, sachant qu’un appartement parisien ne peut pas perdre de la valeur sur un parc figé. Nous observons, par ailleurs, un engouement des Parisiens pour des villes comme Versailles ou Saint-Germain-en-Laye, où le cadre de vie est agréable et où les écoles sont de très bonne qualité, ainsi qu’à Aix-en-Provence, également pour la qualité de vie et l’école internationale.
L’encadrement des loyers à Paris et dans de grandes villes comme Lille a-t-il changé la donne ?
Laurent Vitnont. Beaucoup se sont inquiétés au moment des annonces. Toutefois, l’encadrement des loyers n’a pas détourné les investisseurs de l’immobilier. Il n’est cependant pas toujours respecté, notamment pour les baux établis sans professionnel. Certains quittent l’investissement traditionnel pour s’orienter vers la location saisonnière afin d’échapper au dispositif.
Nicolas Pettex. Pour les appartements familiaux parisiens de qualité, c’est différent. Au départ du locataire, le propriétaire examine sa situation sur le plan fiscal et étudie de manière quasi-systématique la possibilité de vendre le bien plutôt que de le relouer. L’encadrement des loyers tend à accélérer la fonte progressive du parc locatif privé parisien observée sur les beaux appartements familiaux.
Christine Fumagalli. Psychologiquement, les investisseurs n’ont pas apprécié la notion d’encadrement et ont cherché à contourner ce dispositif. L’investissement immobilier est avant tout un placement, la notion de rentabilité est forcément prise en compte dans l’évaluation du risque. Beaucoup préfèrent donc aller vers la location saisonnière jugée plus rentable ou louer eux-mêmes le bien, car confier la gestion à un professionnel augmente la probabilité de contrôle.
Quel constat faites-vous de l’état de l’offre et de la demande dans vos réseaux ?
Laurent Vimont. Chez Century 21, la demande a progressé de 30% en 2019 après avoir déjà enregistré une hausse de 25% en 2018. Le nombre de mandats rentrés, lui, a été pratiquement équivalent . Conséquence : le stock des biens disponibles dans notre réseau s’est réduit, passant de 45 000 à 37000.
Christine Fumagalli. Le stock entrant a progressé de 31% dans le réseau Orpi et le volume de ventes à effectif constant a progressé de 13%. Nous avons beaucoup de mal à reconstituer les stocks, notamment dans les centres-villes des zones tendues. Nous observons une tendance à l’élargissement de la zone de recherches des acquéreurs potentiels en fonction des temps de transports, par exemple jusqu’à une heure ou une heure et demie par rapport au lieu de travail. Des villes comme Orléans ou Evreux commencent ainsi à bénéficier de ce report, d’autant qu’elles ont mis en oeuvre des politiques d’aménagement actives.
JeanBenucci. Dans l’immobilier neuf, on constate une forte attractivité du Grand Paris et des villes intégrées dans les axes de déploiement de ce projet. En province, les prix dans certains centres-villes, à l’image de Lyon ou de Nantes, ont augmenté dans les mêmes proportions, parfois même plus qu’à Paris, à cause d’une offre affaiblie dans la perspective des élections municipales. La plupart des permis de construire sont gelés depuis près d’un an; le rattrapage s’annonce important au dernier quadrimestre. Le prix moyen des appartements neufs dépasse 4000 euros le mètre carré. Au-delà de l’emballement général des prix, nous subissons toujours une hausse des coûts de construction liée aux difficultés structurelles et à la disparition de certains sous-traitants, à cause notamment d’un manque de main-d’oeuvre évident.
Les conditions de crédits pourraient-elles se durcir après la mise en garde du Haut Conseil de stabilité financière ?
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi
Les perspectives de taux restent très favorables en l’absence de signaux négatifs de la part des banques centrales. Depuis le mois de décembre dernier, il est vrai que les banques ont un peu durci leur politique. Le taux moyen recensé par Cafpi était de 0,96% sur vingt ans en janvier. Les banques ont accordé 258 milliards d’euros de crédit l’année dernière, soit une progression de plus de 60% en dix ans. D’où la réaction du ministère des Finances pour que les établissements réduisent la facilité d’accès au crédit. Celles-ci ont effectivement augmenté légèrement leurs taux pour améliorer leurs marges. Dans un premier temps, cela a eu un impact sur une partie de la population. Je pense qu’il aurait mieux valu se concentrer sur le phénomène d’exclusion par le taux de l’usure. Il suffit qu’un jeune ait un petit problème d’assurance pour ne plus être en mesure de concrétiser son projet sur une longue période. Aujourd’hui, nous observons un taux de refus de 25 % des crédits, contre 10% il y a quelques mois, en raison des restrictions réglementaires. Dans le réseau Cafpi, la part des investisseurs reste minoritaire, mais elle est passée de 10 à 20 % en un an. Les primo-accédants représentent désormais 67% de notre production.
La politique du logement de notre Gouvernement est-elle adaptée ?
Jean Benucci. Nous demandons à pouvoir reconstruire « la ville sur la ville » avec des possibilité d’aller plus haut que les normes autorisées dans les plans locaux d’urbanisme et de développer des projets plus ambitieux. La priorité est de faire baisser le prix du logement. Cela suppose de s’attaquer de front aux causes profondes : le poids de la fiscalité et le prix du foncier.
Philippe Taboret. Le problème principal est celui de la construction. Seulement 400 000 logements sortent de terre chaque année alors qu’il en faudrait au moins 500 000. Le déficit total est estimé entre 800000 et un million. Il y a trop de contraintes de toutes sortes. Dans les grandes villes comme Lyon, Nantes, Rennes ou Toulouse, on achète en moyenne cinq mètres carrés de moins par rapport à il y a un an pour une mensualité de 1000 euros, notamment chez les primo-accédants.
Nicolas Pettex. Difficile d’évoquer les constructions nouvelles à Paris. Le parc y est non reproductible et complètement figé. Les investisseurs étrangers restent très présents malgré un système de copropriété à la française qu’ils n’apprécient pas et l’absence de services dans les immeubles. Il n’y a que 3 000 transactions au-delà d’un million d’euros par an à Paris sur un total de 40 000, et plus on monte en prix, plus la demande internationale est dominante, la bascule s’effectuant autour de 4 millions d’euros. Sur un marché aussi restreint, l’arrivé de Français résidant jusqu’alors à l’étranger, par exemple en Grande-Bretagne, suffit à déséquilibrer encore un peu plus un marché qui l'était déjà, notamment concernant les beaux appartements familiaux. Le segment de l’ultraluxe - c’est-à-dire les appartements vendus à plus de 10 millions d’euros - est, quant à lui, à rapprocher du marché de l’art ; les appartements et hôtels particuliers sont à la fois rares et non reproductibles, les acquéreurs potentiels en sont parfaitement conscients, et viennent du monde entier quand l’occasion tant attendue se présente enfin.
Peut-on parler de bulle immobilière ?
Laurent Vimont. Les théories prédisant un krach n’intègrent pas la baisse des taux d’intérêt ni les durées de crédit. Les acheteurs d’aujourd’hui ne spéculent pas. Ils cherchent un toit pour mettre leur famille à l’abri ou un placement sûr pour lequel ils s’endettent et doivent donc rembourser un crédit. Ce n’est pas un achat pour une revente à court terme. En outre, dès qu’il y a un excès du côté de l’offre ou de la demande, le marché s’ajuste mais ne corrige pas brutalement. Le cas de Bordeaux est intéressant : les prix stagnent après une période de forte hausse, ils ne chutent pas. Sur un plan national, il est probable que 2020 ressemblera à 2019, dès l’instant où les niveaux de taux se main tiennent. Gardons à l’esprit que le prix moyen au mètre carré n’a fait que rattraper celui de 2011. Avec des taux de 4% à l’époque, on pouvait emprunter 172000 euros sur vingt ans pour 1000 euros de mensualité. A 1%, on peut désormais emprunter 215000 euros pour la même mensualité. Cela suffit à faire augmenter les prix.
Bertrand Gstalder. Dans les grandes métropoles, la demande va plutôt continuer d’augmenter pour des questions liées aux transports ou au cadre de vie. Il y aura peut-être des ajustements, mais la tendance à long terme reste positive. Attention, toutefois, certains marchés stagnent. A Limoges, les prix n’ont augmenté que de 1% sur cinq ans, ce qui peut être assimilé à une régression compte tenu de l’inflation.
Jean Benucci. Nos clients savent que leur retraite ne sera probablement pas suffisante pour leur assurer le niveau de vie voulu. Cela incite les jeunes à acheter de plus en plus tôt pour réaliser un investissement locatif dans l’optique de conserver le bien. L’activité reste porteuse au début de l’année 2020 dans un contexte de pénurie d’offre. Les primo-accédants ou investisseurs sont toujours là et profitent des conditions de crédit très attractives. Nous devrions avoir une légère hausse des prix du neuf et bénéficier d’un fort regain d’activité commerciale sur la fin d’année après les municipales.
Philippe Taboret. La volonté de faire peur n’opère pas. Le problème en France est que l’épargne est figée, notamment dans la pierre ou l’assurance vie. Certains souhaiteraient qu’elle soit redirigée dans l’économie. Circule aussi une mauvaise idée du Gouvernement actuel, selon laquelle ce serait la catégorie des propriétaires qui figerait la société. Quant au crédit, les taux devraient rester bas et l’on pourrait même assister au retour à une phase de financement débridée à partir de mars, une fois que les consignes du Gouvernement auront été oubliées. La concurrence entre les banques devrait s’intensifier.
Christine Fumagalli. Une forte correction paraît peu envisageable car nous n’avons pas affaire à un marché spéculatif. La principale baisse constatée en 2019 dans le réseau Orpi concerne la ville d’Evreux où les prix ont diminué de 4%, ce qui n’a rien d’exceptionnel. Le mois de janvier s’est inscrit dans le sillage de l’année dernière. La problématique vient surtout de l’absence de réelle politique pour le logement. Comment remettre de l’offre sur le marché ? Comment recréer de l’appétence pour les centres-villes dans les zones rurales ? Comment peut-on régler le problème du foncier? Les villes situées à une heure des grandes métropoles devraient tirer leur épingle du jeu en 2020.
Nicolas Pettex. L’an dernier, les prix à Paris ont augmenté de 6 à 7% mais l’on aurait pu avoir des hausses supérieures compte tenu de l’état de tension du marché. Pour cette année, les tensions sont toujours vives. En janvier, le nombre de promesses signées dans nos agences a même progressé de plus de 50%, en comparaison avec le mois de janvier de l’année précédente. J’attends malgré tout une hausse de prix modérée à Paris en 2020 et une très bonne année pour des villes type Versailles ou Saint-Germain-en-Laye."
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