LA PIERRE PARISIENNE RÉSISTE BIEN AU VIRUS
LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ IMMOBILIER PARISIEN
De nombreux articles se sont fait l’écho de l’évolution du marché immobilier parisien au cours de l’année 2020.
Il nous a paru intéressant de partager l’évolution du marché de l’immobilier haut de gamme, telle que nous l’avons vécue dans nos agences, et d’en extrapoler l’évolution au cours de l’année 2021. Notamment parce que les évolutions observées diffèrent d’un segment de prix à l’autre.
Sur le segment des ventes comprises entre 1 et 3 millions d’euros
Les notaires et la FNAIM ont annoncé une baisse du nombre des transactions de l’ordre de 20% au cours de 2020 par rapport à 2019 sur la totalité du marché parisien.
Nous avons effectivement observé un tassement de nos ventes concernant les ventes dont le montant est compris entre un et trois millions d’Euros. Pour autant, les mois « travaillés » ont été très actifs, puisque le nombre et le montant cumulé des ventes sur ces mois dépassent largement la moyenne mensuelle observée en 2019.
Sur ce segment, le prix moyen au mètre carré des ventes effectuées par nos agences s’élève à 14 893 euros en 2020 contre 14 032 euros en 2019 et s’inscrit donc en progression de 6,1%.
La demande de biens comportant un espace extérieur - terrasse ou jardin - a fortement animé le marché, ce qui explique la progression remarquable des ventes de notre agence de Saint-Cloud (+ 54% en nombre de ventes pour un prix moyen de 1,520 million d’euros), de Neuilly et le démarrage rapide de notre agence de Versailles, qui a ouvert ses portes à la fin du printemps 2020.
Notre agence d’Aix-en-Provence et, dans une moindre mesure, notre activité de vente de châteaux ont aussi profité de l’installation « à la campagne » de familles jusqu’ici urbaines ; celles-ci ont effectivement décidé de changer de mode de vie et de s’installer en province, à condition de disposer d’une gare TGV à moins de 45 minutes, d’un réseau internet performant et de bonnes écoles lorsqu’elles ont des enfants en âge d’être scolarisés. Ce phénomène reste relativement marginal en nombre de ventes, même s’il suffit à animer les marchés concernés.
Sur le segment des ventes dont le montant excède 3 millions d’euros
Caractéristiques de ces ventes :
- Montant compris entre 3 et 35 millions d’euros, pour un prix moyen de 4,970 millions d’euros,
- Prix moyen au mètre carré de 18 667 euros contre 17 091 euros en 2019 ; en augmentation de 9,2%.
Si le segment du luxe et du très grand luxe a été affecté par la quasi-disparition des acquéreurs chinois et surtout américains, les clientèles du Moyen Orient ont pu se déplacer grâce à leurs avions privés. Et les acquéreurs européens et surtout français - notamment en provenance du Royaume-Uni, en prévision du Brexit - se sont en grande part substitués à notre clientèle internationale habituelle, ce qui a pu expliquer la très bonne tenue de nos ventes « high end ».
Au final, toujours au-delà de 3 millions d’euros, la part de nos ventes effectuées par la clientèle internationale est passée de 42% en 2019 à 27% en 2020, soit une baisse de 35% ; la part des acquéreurs français remontant à trois ventes sur quatre, un niveau exceptionnel sur ce segment de marché.
En résumé, la clientèle nationale a donc bien compensé la diminution de nos acquéreurs étrangers.
Par ailleurs, si l’on en juge par la fréquentation de nos sites internet par les étrangers, l’intérêt de la clientèle internationale pour l’immobilier parisien ne se dément pas.
En conclusion, les quartiers « chics » de la capitale sont toujours très recherchés par la clientèle française et internationale. Comme en témoignent l’immédiateté et l’intensité de la reprise d’activité, dans nos agences, dès la fin des deux confinements.
Compte tenu de nos parts de marché (1), ces chiffres reflètent probablement bien les évolutions observées en 2020.
Ils démontrent l’appétit persistant pour l’actif immobilier, actif considéré comme une valeur refuge dans le contexte actuel de baisse des rendements des produits de taux.
Mais ces chiffres traduisent aussi, et surtout, le déséquilibre structurel du marché parisien en faveur de l’offre ; ce marché se caractérisant à la fois par une offre figée - notamment du fait de l’absence de construction neuve - et une demande nationale et internationale toujours très présente.
Dans ces conditions, nous ne voyons pas comment l’étroitesse de l’offre pourrait disparaître à court et moyen terme et nous n’observons pas, loin s’en faut, un affaiblissement de la demande pour l’immobilier haut-de-gamme parisien. Ce déséquilibre semble donc devoir perdurer et ce marché restera tendu en 2021. La qualité de ses immeubles, la richesse de son offre dans tous les domaines culturels et sa beauté font toujours de Paris l’une des capitales les plus convoitées au monde.
Pour sa part, notre réseau international, Christie’s international real estate observe des évolutions contrastées dans les capitales sur les biens de luxe. Les villes de New York, Shangaï, Dubaï notamment ont connu une baisse plus ou moins légère de leurs prix au mètre carré, en grande partie parce qu’elles disposent d’une offre de constructions neuves ou récentes non négligeable. En revanche les prix de Beverly Hills ou de Miami s’inscrivent en hausse.
Charles-Marie Jottras
Président
Nicolas Pettex-Muffat
Directeur général
(1) L’année précédente, nos agences Daniel Féau ont été à l’origine de 27% de la totalité des ventes parisiennes entre 2 et 4 millions d’euros, soit 1,526 milliards d’euros*, et de 42,9% des ventes parisiennes supérieures à 4 millions d’euros, soit 515 millions d’euros*. Daniel Féau vend aussi entre 600 et 700 appartements et maisons par an, d’une valeur comprise entre 500 000 euros et 2 millions d’euros.
* Source : Chambre des notaires de Paris