Le marché immobilier parisien dans le contexte de la pandémie en 2021
Point Marché - Paris, le 14 décembre 2021
Alors que, d’après les notaires, les prix moyens au mètre carré en 2021 sont stables à Paris, ils ont progressé de 3,5% dans les villes de province et même de 7,5% pour les maisons de campagne et du littoral.
Beaucoup spéculent sur une certaine désaffection de Paris voire sur une « revanche » de la province.
Les choses seraient-elles si simples que cela ?
Pour notre part, l’observation des ventes réalisées par Daniel Féau en 2021 (comparées aux ventes de 2019, année record) suggère une évolution assez différente du comportement des acheteurs, notamment pour les biens de luxe. Compte-tenu des parts de marché de Daniel Féau au-delà d’un million d’euros (1) , ces observations reflètent très probablement la réalité du marché.
(1) En 2019, donc ante pandémie et avant la progression très importante de nos ventes en 2021, nos agences Daniel Féau ont été à l’origine de 27% de la totalité des ventes parisiennes entre 2 et 4 millions d’euros et de 42,9% des ventes parisiennes supérieures à 4 millions d’euros (source marché : Notaires).
Le marché parisien (Paris et Neuilly) en quelques chiffres – Comparaison de 2021 et 2019 (année record, ante-pandémie) – Ventes opérées par Daniel Féau et Belles demeures de France
- Un marché très dynamique, comme en témoigne l’évolution du montant cumulé des ventes parisiennes : + 39% par rapport au record de 2019
- Un marché d’autant plus dynamique que l’on monte en gamme :
-> Montant cumulé des ventes < 2 M€ : stable par rapport à 2019, année record
-> Montant cumulé des ventes entre 2 M€ et 3 M€ : + 21%
-> Montant cumulé des ventes > 3 M€ : + 120%
- Une appétence pour les espaces extérieurs d’une intensité que nous n’avions jamais observée :
-> Montant cumulé des ventes d’appartements : + 22%
-> Montant cumulé des ventes de maisons et hôtels particuliers avec jardins : + 186%
-> Les ventes de maisons et hôtels particuliers avec jardins ont presque triplé et expliquent à elles-seules près de 50% de la progression globale de 39% annoncée supra
- Une volonté marquée de s’agrandir, comme l'illustre le diagramme ci-dessous ventilant la progression des ventes par segment de surfaces (2021 par rapport à 2019) :
- Des transactions qui se font à un niveau de prix élevé :
-> Ventes entre 1 et 2 M€ : 13 940 €/m²
-> Ventes entre 2 et 4 M€ : 16 724 €/m²
-> Ventes > 4 M€ : 20 749 €
Analyse succincte
Le marché de l’appartement familial « courant », en étage intermédiaire, sans vue ni terrasse, comportant typiquement trois chambres dans une surface inférieure à 150 m², n’a pas suivi l’envolée des biens de luxe ; les transactions continuent sur leur lancée de 2019 (année record), mais nous n’observons pas d’emballement.
Pour ce type d’appartements, les délais de vente se sont légèrement allongés, alors même qu’il s’agit de ceux qui présentent traditionnellement, et de très loin, le déséquilibre structurel le plus flagrant entre une offre faible et une demande soutenue.
La clientèle concernée par ces appartements est apparemment plus attentiste qu’auparavant, ce qui explique probablement la stabilité des prix au mètre carré annoncée par les notaires à Paris cette année (compte tenu du poids de ce segment et de celui des biens inférieurs à un million d’euros sur le marché de la capitale).
Sur le segment du luxe, en revanche, les français se sont plus que substitués aux acheteurs internationaux, traditionnellement très actifs. Nous voyons bien sûr quelques français revenir de Londres, mais aussi d’Europe, du Golfe arabique et d’extrême orient, notamment à cause des restrictions liées à la pandémie. Mais la grande majorité des acquéreurs sont des résidents français.
Nos échanges avec notre clientèle française font ressortir trois raisons majeures pouvant expliquer cette substitution actuelle des acquéreurs français à la clientèle internationale pour les biens de luxe, et l'explosion que nous connaissons actuellement sur ce segment (les ventes 2021 ayant plus que doublé par rapport à celles de 2019 sur le segment des biens immobiliers arbitrés à plus de 3 M€) :
- L’exigence de surfaces extérieures – probablement suite aux confinements – qui a entrainé l’explosion des acquisitions de maisons et d’hôtels particuliers avec jardins ainsi que d’appartements avec terrasse.
- La dimension « valeur refuge » de la pierre dans le contexte actuel des autres actifs ; multiples d’EBITDA historiquement élevés pour les actions et taux eux-aussi historiquement bas pour les obligations et autres produits de taux.
- Mais surtout la volonté d’allouer une part plus importante de son patrimoine à l’endroit où l’on vit tous les jours par rapport aux autres actifs.