L'immobilier de luxe n'a plus peur de s'intéresser au viager

Le Figaro par Jean-Bernard Litzler le 21/03/2022

NOS CONSEILS - Un temps réservée à des enseignes spécialisées, la pratique se diffuse désormais dans des réseaux haut de gamme. Avec certaines adaptations.

«Le viager ? Cela fait des années que nous songions à le proposer mais nous y attachions encore une image sulfureuse», avoue Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du réseau immobilier de luxe Daniel Féau. Entre impression de loterie morbide et les souvenirs toujours tenaces liés au film «Le Viager» (réalisé par Pierre Tchernia et sorti en 1972, NDLR), cette pratique a longtemps peiné à décoller. Bon nombre de spécialistes estiment que les transactions annuelles réalisées de cette manière ne dépassent pas les 8000 à 9000 unités et pèsent toujours moins de 1% des transactions.

Mais les choses sont en train de changer: entre allongement de la durée de vie, baisse du montant des retraites, mauvaise image des Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), une population plus large s'intéresse à la question, notamment chez les plus fortunés. Et au-delà des réseaux spécialisés (Renée Coste, Viagimmo, Viva Viager...), les grands noms de l'immobilier y viennent. Le réseau Barnes dispose ainsi d'une branche viager tout comme Daniel Féau qui l'a lancée tout récemment. «Je n'imaginais pas que cela répondait à une telle attente, explique Nicolas Pettex-Muffat. Nos clients vendeurs sont des gens vifs d'esprit, pleins de projets et qui connaissent les avantages de la formule. Et côté acheteurs, la demande est là aussi, si bien que nous songeons déjà à recruter encore pour développer cette activité.»


Il faut dire qu'au-delà du viager classique avec sa rente mensuelle, ce marché haut de gamme est surtout porté par la vente de nue-propriété. Rappelons que la pleine propriété d'un bien immobilier peut se décomposer entre la nue- propriété et l'usufruit, ce dernier étant le droit d'occuper un bien immobilier ou d'en percevoir un loyer. Dans le cas d'un viager classique, le logement est vendu avec une décote et le prix se décompose en un «bouquet» versé à la vente et une rente viagère mensuelle, donc perçue tant que le ou les occupants sont en vie. Le viager peut se vendre vide ou occupé et avec une rente importante ou minime (voire nulle) selon les attentes du vendeur. Dans le cas de la vente de nue-propriété, il n'y a jamais de rente et une série d'avantages fiscaux et pratiques qui séduisent acheteurs comme vendeurs.

Rassurer les vendeurs 

«Nos clients ont une bonne situation, un beau patrimoine, mais pas forcément énormément de liquidités disponibles, souligne Nicolas Pettex-Muffat. Et cette vente permet justement de rendre liquide très rapidement un actif existant.» L'argument imparable ? «Les banques financent volontiers l'achat de nue- propriété, contrairement au viager car il n'y a pas d'aléa, explique Vincent Illouz, responsable Viager-Nue propriété chez Féau. Cela rassure les vendeurs.» Le montant de la transaction est toujours connu, contrairement à celui du viager classique. Et ce n'est pas tout: la vente de nue-propriété permet à l'usufruitier d'occuper mais aussi de louer les lieux s'il le souhaite, aussi bien de façon ponctuelle (location touristique de type Airbnb) que permanente. Une possibilité que ne permet pas le viager où le vendeur ne dispose que d'un droit d'usage du bien. Seul inconvénient pour les acheteurs: la décote en nue-propriété est un peu plus faible que pour un viager.


En dehors d'un contexte de transmission familiale, la vente de nue-propriété (mais aussi en viager occupé) permet au vendeur de réduire son IFI (il n'est taxé que sur la valeur de son usufruit) et à l'acheteur de n'être éventuellement fiscalisé que sur la valeur de la nue-propriété. Quant aux frais de notaire, ils ne prennent en compte que la valeur de la nue-propriété contrairement au viager qui concerne la valeur vénale globale. Évidemment, la prise en compte d'une éventuelle plus-value immobilière se fait dès la transaction et donc quand l'acheteur prend pleinement possession du bien, il le détient déjà depuis plusieurs années, réduisant d'autant la taxation potentielle de plus-value.


Enfin, la formule permet de dépassionner des transmissions compliquées. Actuellement, le vendeur typique chez Féau est un homme assez âgé, souhaitant protéger sa conjointe sachant qu'il a une ex-épouse et des enfants d'un premier mariage. Plutôt que d'envenimer des relations entre belle-mère et enfants, la vente à un tiers permet de vivre confortablement, d'aider si besoin ses enfants tout en garantissant un toit et une belle tranquillité d'esprit à la conjointe. «La formule apporte plus de sérénitétout en garantissant une vente bien plus confidentielle qu'une mise sur le marché», résume Nicolas Pettex-Muffat. Deux qualités très recherchées dans l'univers du luxe.

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