Porté par le retour des fortunes étrangères, ce marché de niche popularisé grâce au succès mondial de la série de téléréalité “l'Agence” ne connaît pas la crise.
Le marché de l'immobilier français haut de gamme a retrouvé sa vigueur avec le retour de la clientèle internationale en début d'année. Selon Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau- dont l'activité a progressé de 25 % sur douze mois en juillet, un tiers des acquéreurs de biens de plus de 5 millions d'euros ne possèdent pas de résidence fiscale sur notre territoire. « La plupart sont américains. Plusieurs facteurs ont joué en faveur de ce revirement : une parité euro-dollar avantageuse en 2024, l'élection de Donald Trump et, plus récemment, le traumatisme des grands feux de forêt de la côte Ouest », précise-t-il. « Les Jeux olympiques et la réouverture de Notre- Dame ont eu aussi un effet non négligeable », ajoute Alexis Caquet, président d'Engel & Volkers en France, qui rappelle que « le marché de l'immobilier de luxe y est particulièrement résilient » son agence enregistre 35% d'activité en plus cette année.
PARIS ET SES BIENS D'EXCEPTION
Même si plus aucune ville française ne figure dans le top 5 des places les plus prisées des grandes fortunes mondiales (Paris a été reléguée au 6e rang du Barnes City Index 2025 derrière Madrid, Dubai, Miami, Monaco et Milan), le pays attire toujours. Avoir une belle adresse parisienne reste ainsi un must pour cette clientèle et une valeur refuge. « À New-York, les nouvelles tours démodent les anciennes. À Paris, on ne construit plus : le caractère figé de son parc immobilier fait que son marché, lui, ne l'est pas », explique Nicolas Pettex Muffat, directeur général du groupe Junot. Dans les arrondissements parisiens les plus convoités, les biens d'exception proposés clés en main - les plus demandés actuellement se vendent rapidement et cher. Exemple avec cet appartement de 143 m2 (trois chambres en suite), entièrement refait, situé au coeur de Saint Germain-des-Prés dans un bel immeuble, acquis par un Américain pour 5,3 millions d'euros. Outre les Etats-Unis, les pays d'origine des clients étrangers les plus nombreux sont « essentiellement situés dans le golfe Persique, en Afrique et en Europe de l'Est », précise Charles-Marie Jottras. Depuis quelque temps, ils viennent aussi d'Angleterre. Paris profite du « nomadisme fiscal » depuis l'abolition du statut de non-domiciled, qui permettait aux grandes fortunes vivant au Royaume-Uni de ne pas payer d'impôts sur leurs avoirs étrangers. De nombreux millionnaires de Londres ont depuis déménagé ...
À Paris, les difficultés des années précédentes ont laissé penser aux acheteurs qu'ils avaient une plus grande marge de manoeuvre.
Si les biens exceptionnels partent au prix, la clientèle aisée n'hésite pas à négocier. « Auparavant, nous n'avions pas l'habitude de recevoir des offres inférieures de 10 % au prix de vente sur cette gamme de biens », nous confie Alison Ashby, directrice de Junot Fine Properties Knight Frank.
L'ATTRAIT DES LITTORAUX
Après la capitale et Neuilly-sur-Seine, où la moitié des ventes de l'agence Féau dépassent les 5 millions d'euros, les villes les plus convoitées par les grandes fortunes se trouvent au sud. Sur la côte méditerranéenne, comme à Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou Cannes, les biens d'exception y sont rares à la vente, et leurs acquéreurs, à ... 70 % étrangers. Sur la façade atlantique, les belles propriétés du bassin d'Arcachon les plus proches de la mer séduisent une clientèle française plus discrète, souvent expatriée. Située à deux heures trente de Paris en train, la presqu'île du Cap-Ferret reste un havre de paix pour les célébrités et les entrepreneurs fortunés, qui raffolent de ses maisons du bord de mer. Dans un secteur plutôt exposé au risque d'érosion et/ou de submersion, celles-ci peuvent dépasser les 10 millions d'euros si elles en sont préservées. Cette petite bande de terre attire désormais aussi les Américains. « C'est assez nouveau », reconnaît Carmen Milcent, directrice des agences Sotheby's International Realty du secteur. Peut-être cette clientèle est-elle séduite par son esprit bohème chic ? Comprendre : pouvoir se balader pieds nus en toute quiétude et discrétion sous la pinède, entre océan et bassin. Une famille américaine a payé près de 8 millions d'euros une maison de 250 m2 (avec un grand terrain) en première ligne à L'Herbe, dans le sud de la presqu'île. À l'autre extrémité du pays, les grandes fortunes parisiennes continuent d'investir en Normandie. À Deauville, bien sûr, mais aussi à Cabourg, qui tire son épingle du jeu avec ses maisons au bord de l'eau. Enfin, dans les stations de ski les plus luxueuses, « les prix du haut de gamme remontent, observe Julien Dana, de l'agence Vaneau Collection Privée. Dans ce marché de niche, les clients sont les mêmes à Courchevel et à Saint-Tropez ». Un club très fermé.