Immobilier de luxe : les 3 vitesses d'un marché en mutation
LES ECHOS - Écrit par Marie-Eve Frénay le 11/05/2022
Alors qu'en termes de volumes, l'immobilier dans son ensemble, connaît un tassement ces derniers mois, le segment des biens de luxe ne connaît pas la crise. C'est même le contraire, rapportent les réseaux Daniel Féau et Belles demeures de France.
Le marché immobilier n'est pas homogène, y compris sur le segment des biens haut de gamme. Globalement résilient, il reste haussier sur la frange la plus onéreuse selon une étude interne des réseaux Daniel Féau et Belles demeures de France.
A en croire plusieurs prises de parole récentes, le marché immobilier amorce une contraction. La Fédération nationale des agents immobiliers s'attend cette année à une baisse de 15 % à 20 % du nombre de transactions dans l'ancien par rapport à 2021.
Dans leur dernière note de conjoncture parue en avril, les Notaires de France rapportent aussi, sur les 5 derniers mois, une lente mais réelle décrue des volumes. Selon eux, cette diminution résonne plus comme une normalisation après une année 2021 historique. En outre, tout dépend de l'angle sous lequel le marché immobilier est analysé.
Dans cet environnement chancelant, la pierre est particulièrement segmentée, y compris sur le segment haut de gamme. C'est ce que démontre, chiffres à l'appui, une étude interne, des réseaux Daniel Féau et Belles demeures de France.
Segmentation du marché haut de gamme
Pour les transactions se situant entre 750.000 et 2 millions d'euros, la courbe est, depuis 2021, plutôt plate. Entre janvier et avril 2022, les transactions ont progressé en volume de seulement 1 % par rapport à début 2021. « Au cours des quatre premiers mois de 2021 et de 2022, le nombre de ventes opérées par nos agences est revenu légèrement au-dessus de son niveau de 2019 », souligne l'étude. L'année 2019 sert ici de référence. Car elle avait été record pour ce groupe immobilier avec notamment plus d'un quart des ventes parisiennes entre 2 et 4 millions d'euros passées par ses agences, assure-t-il.
Sur ce segment de prix, les acquéreurs se font plus rares. Leur nombre est en repli de 10 % par rapport à 2019. Mais ils sont, selon cette étude, plus motivés et aussi plus sélectifs. Résultat : les défauts (étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté) ne pardonnent guère. La durée de commercialisation s'allonge et les prix sont orientés à la baisse. Inversement, les logements sans défaut et avec un espace extérieur se vendent rapidement.
Bond des ventes à plus de 3 millions d'euros
S'agissant des biens vendus par Daniel Féau entre 2 et 3 millions, la croissance est en revanche au rendez-vous, avec une progression de 5 % du nombre de transactions au premier quadrimestre 2022 par rapport à celui de 2021. Par rapport à 2019, la progression s'avère encore plus fulgurante, avec un bond de 53 % des opérations enregistrées durant les quatre premiers mois de l'année.
Mais cette hausse est sans commune mesure avec celle constatée sur les logements vendus plus de 3 millions d'euros. Après avoir progressé de 159 % entre début 2019 et début 2021, le nombre d'opérations entre janvier et avril 2022 sur ce segment le plus haut onéreux a bondi à nouveau de 29 % par rapport à janvier et avril 2021.
Cette forte progression intervient alors que les acheteurs internationaux continuent à se faire discrets. « Les Français se sont plus que substitués aux étrangers, expliquent Daniel Féau et Belles demeures de France. Depuis quelques semaines, avec la possibilité retrouvée de voyager, nous assistons aussi à un retour - encore timide - de la clientèle internationale (notamment nord-américaine) ».
Valeur refuge
Dans le détail, ce groupe d'immobilier haut de gamme met en avant plusieurs explications à l'engouement pour la pierre de luxe, dont son caractère de « valeur refuge » et de « valeur de jouissance ». Cette dernière se manifeste « par la volonté d'allouer une part plus importante de son patrimoine à l'endroit où l'on vit tous les jours », souligne l'étude.
Le souvenir des confinements continue aussi d'influencer les choix immobiliers des acheteurs très aisés. L'exigence de surfaces extérieures « a entraîné l'explosion des acquisitions de maisons et d'hôtels particuliers avec jardin ainsi que d'appartements avec terrasse ». Or, ces caractéristiques - la présence d'un balcon, terrasse ou d'un jardin pour les maisons - font grimper en moyenne entre 4,5 et 9,6 % le prix de vente, évaluait en février dernier la plateforme immobilière Meilleurs Agents.
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L'effet résidence semi-principale
Preuve que la crise sanitaire reste dans les têtes, des acheteurs venant de la capitale restent en quête de résidences semi-principales dans les villes balnéaires prisées ou à proximité de l'eau. Ils sont certes peu nombreux, concèdent Daniel Féau et Belles demeures de France, mais, dans un marché sous tension, ces quelques acquéreurs suffisent à faire bondir les prix. Les marchés du Sud et de la côte normande, et plus précisément d'Aix, des Alpilles, du Luberon, de Deauville voire de Marseille, sont concernés.
