Le marché des biens de luxe en cette fin de printemps 2025
Point marché du 10 juin 2025
Pour éclairer la situation actuelle du marché, il est important de le situer dans la perspective de son évolution au cours des 2 dernières années.
Depuis la fin de l’année 2022, les marchés immobiliers internationaux ont été touchés par une succession d’événements certes exogènes mais dont l’impact a été majeur. En France, la hausse brutale des taux fin 2022, le contexte politique hexagonal consécutif à la dissolution, puis le contexte géopolitique issu de l’évolution de la guerre en Ukraine et des mesures prises par Donald Trump ont lourdement impacté les volumes et les prix. Dans la plupart des pays, notamment les États-Unis, les marchés ont aussi été fortement affectés. À Paris, les statistiques de la Chambre des notaires ont ainsi dénombré une baisse de 43 % du nombre de ventes au-delà de 1 million d’euros à Paris intra-muros entre 2022 et 2024.
Au cours de ces 2 dernières années, à Paris nos agences n’ont pas du tout observé cette chute ; le nombre de nos ventes a évolué nettement plus favorablement que le reste du marché.
De même, la comparaison des prix moyens constatés par la Chambre des notaires de la capitale avec ceux des ventes effectuées par nos agences révèle une évolution très différente. Et cette différence est encore plus marquée si l’on observe les prix des appartements vendus par nos agences entre 2 et 4 millions d’euros et plus encore au-delà de 10 millions d’euros.
À noter que ce prix moyen au mètre carré de nos ventes entre 2 et 4 millions d’euros représente près de 2 fois celui du prix moyen parisien affiché par les statistiques de la Chambre des notaires. La vente récente la plus chère au m² récemment réalisée par Daniel Féau s’est effectuée à 49 240 euros pour un hôtel particulier (photo ci-dessous).
En se référant à la base des ventes parisiennes de la Chambre des notaires, nos agences Daniel Féau ont effectué en 2024, 27,3% de la totalité des ventes à Paris au-delà de 4 millions d’euros (soit 1,10 milliards d’euros). Nos observations peuvent donc être considérées comme statistiques et révélatrices du marché des biens de haut de gamme et de luxe.
Nous avons aussi constaté en début de cette année 2025 que notre stock quotidien de biens à vendre avait baissé alors qu’il n’avait cessé d’augmenter depuis deux ans. Ce qui signifie que, pour la première fois depuis le début de la correction du marché fin 2022, le rythme de ventes de nos agences a été supérieur à l’arrivée des nouveaux mandats.
Ce n’est pas un hasard si nos agences des quartiers prisés par la clientèle internationale, qu’il s’agisse des 6ème et 7ème arrondissements, du Marais ou du « Triangle d’or » autour de l’avenue Montaigne, réalisent de belles ventes.
Ces quartiers sont bien sûr en relation avec la clientèle française et internationale fortunée. Notre réseau international Christie’s International Real Estate nous permet d’observer que Paris est toujours en tête des capitales mondiales attirant les UHNWI*.
Ceux-ci peuvent être extrêmement exigeants, mais lorsque nous leur présentons le bien qui réunit toutes les qualités recherchées, ils ne le laissent pas partir.
Les Américains, depuis toujours notre premier contingent d’acquéreurs étrangers - dont ils représentent près de 34 % au cours des derniers mois, suivis par les acquéreurs du Golfe Arabo-Persique et de ceux d’Asie - sont particulièrement actifs depuis le début de l’année.
C’est d’ailleurs un américain qui a acquis récemment pour 20 millions d’euros l’atelier d’artiste d’un peintre français de la première moitié du XXème siècle beaucoup plus collectionné aux États-Unis qu’en France.
Cette clientèle américaine, très attachée à Paris ainsi qu’au passé culturel et artistique « germanopratin » est encore plus présente depuis quelques mois.
Il y a certes un effet «Trump».
Nous voyons même, pour la première fois, des Américains de la côte ouest traumatisés par les récents incendies gigantesques et convaincus que le changement climatique va continuer à provoquer des catastrophes en Californie et dans les états limitrophes. Ils se considèrent à cet égard plus en sécurité dans notre pays.
Les acquéreurs du Golfe, quant à eux, se positionnent en règle générale sur des biens exceptionnels. C’est d’ailleurs le Prince héritier du royaume d’Arabie saoudite qui nous avait acheté le bien résidentiel probablement le plus cher du monde à Louveciennes, pour la modique somme de 275 millions d’euros (photo ci-dessous).
Mais nos agences situées dans les arrondissements où les communes dont la sociologie de clientèle est plus familiale et française à la recherche de biens dans le segment de prix de 1,5 à 2,5 millions d’euros ne sont pas en reste, comme en témoignent les résultats de nos agences dans ces arrondissements.
À noter aussi la bonne performance de notre agence du 9ème qui traduit bien la gentrification de ce quartier. En proche couronne ouest, nos agences de Boulogne et Saint-Cloud sont aussi en nette progression par rapport aux deux dernières années à fin mai.
Daniel Féau Neuilly - qui a réalisé plus de 50% des ventes de cette ville supérieures à 4 millions d’euros en 2024 - a aussi très bien commencé l’année.
Notre agence de Versailles a pour sa part doublé son chiffre d’affaires par rapport au 12 mois précédents et celle de Saint-Germain-en-Laye, récemment ouverte, se développe bien.
En conclusion, les chiffres d’affaires de nos agences de Paris et des communes de l’Ouest parisien démontrent la résilience du marché du luxe mais aussi de celui des appartements familiaux dans un contexte plus attentiste sur les autre segments du marché.
En Province, nos agences de Provence et de la Côte d’Azur constatent que leur marché reprend de l’allant après une première partie d’année un peu indécise. Ce deuxième trimestre présente en effet une trajectoire plus positive.
Nous enregistrons récemment de jolies ventes comme celle de ce mas du XVIème siècle proche du centre du village de Saint-Rémy-de-Provence sur plus de 10ha d’oliviers à plus de 3M€ ou celle d’un hôtel particulier rénové à Arles.
À Saint-Tropez, les acquéreurs nationaux sont très présents pour les secteurs de Ramatuelle, la Croix Valmer ou les parcs de Saint-Tropez. Nous enregistrons plusieurs ventes à Ramatuelle dont une jolie maison proche de Pampelonne et une autre à Gigaro.
L’arrière-pays du Var (Fayence, Entrecasteaux…) conserve son attractivité notamment auprès d’une clientèle cannoise et monégasque souhaitant se retirer de l’activité de la côte et d’une clientèle européenne souhaitant de l’espace et de la nature (nationalités belge et suisse notamment). Aix-en-Provence demeure sollicitée par les acquéreurs, à 90% français.
À vendre - Lambesc - Prix : 6 700 000 €
945 m² - 8 chambres
Bastide du XVIIIe siècle - Parc clos composé de terres agricoles, d’arbres centenaires et d’aires d’agréments
Notre agence de Deauville constate que les prix des belles propriétés de cette station et de l’arrière-pays restent stables à un niveau élevé.
Le marché de l’immobilier de luxe à Deauville en 2025 est caractérisé par une demande soutenue et une offre de biens de qualité. Les acheteurs, principalement des Parisiens, sont attirés par le cadre de vie agréable, la proximité de la mer et les infrastructures de la ville. Nous venons ainsi de vendre au mois de mai une belle propriété d’environ 700 m² élevée sur un jardin de 2 000 m², rénovée avec goût, en plein coeur du Triangle d’or de Deauville.
À vendre - Coudray-Rabut
396 m² - 7 chambres
Château du XVIIIe et XIXe siècles - 5 hectares de parc, jardin et herbages et 20 hectares d’herbages sous bail agricole
Au total, en ce début du mois de juin, le stock instantané des offres acceptées et des promesses de vente signées dans nos agences s’élève à 480 millions d’euros, ce qui, ajouté à nos ventes depuis le début de l’année révèle un bon niveau de notre activité sur les marchés du luxe immobilier.
* Ultra High Net Worth Individuals : Personnes disposant d’un patrimoine hors immobilier supérieur à 30 millions de dollars.
Charles-Marie JOTTRAS
Président
Daniel Féau & Belles demeures de France
Contact presse : Dominique CALMELS
Tél : 06 85 41 62 10
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