C'est reparti ! Après trois ans (2021-2024) durant lesquels les ventes dans l'ancien ont fondu d'un tiers, le marché hexagonal retrouve son rythme de croisière avec 940 000 transactions pronostiquées d'ici à la fin de 2025 d'après la FNAIM.
Engagée au premier semestre, la reprise se confirme donc avec une demande annuelle en hausse de + 10 % à + 20 % selon les territoires.
Ce net rebond entraîne dans son sillage son habituel corollaire de prix repartant à la hausse, comme à Paris, à Lyon ou à Bordeaux, dont les valeurs avaient fortement baissé ces trois dernières années.
« La détente des taux d'intérêt a progressivement relancé les projets gelés en 2023 et en 2024. Beaucoup de ceux qui espéraient la poursuite de la baisse des prix et des taux se sont fait une raison et passent aujourd'hui à l'action», commente Yann Jehanno, président de Laforêt.
Les Français reviennent donc vers la pierre, malgré les turbulences politiques tricolores et l'inquiétant contexte économique et géopolitique mondial. Moins volatile que la Bourse, l'acquisition d'une résidence principale dans l'ancien reste une valeur patrimoniale tangible, comme l'or, dont le cours est remonté en flèche et atteint des sommets inédits. «Dans un marché de l'ancien qui revient à un meilleur équilibre, l'acquisition domestique répond à deux principaux leviers temporels: la maturité du projet et la capacité à pouvoir l'acheter, qui résulte avant tout du niveau du coût de son financement. Ceci dans un contexte d'une purge de prix post-Covid dopés par d'anormaux taux à 1 % proposés par les banques qui rasaient alors presque gratis», poursuit Charles Marinakis, patron de Century 21France.
Vice-président datas de SeLoger-Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre est formel: «On entame un nouveau cycle de taux durablement au-dessus de 3 % qui chamboule les règles d'un Monopoly devenu plus rationnel».
Rabais. Ce probable renchérissement de l'emprunt précipite-t-il les projets dans la tête des gens ? «Demandes, mises en vente, offres...
La rentrée a débuté dès la fin de l'été. Pour autant, les candidats acquéreurs prennent le temps de faire le tour du marché, comparent, tentent des rabais supplémentaires », relate Julien Haussy, fondateur d'Espaces atypiques. Mais attention à ne pas trop tergiverser !«Dans un marché qui a repris des couleurs, il y a fort à parier que les prix repartent de l'avant. Comment pourrait-il en être autrement ? Car pour inverser durablement la tendance, il faudrait construire davantage, alors qu'on n'a jamais si peu bâti qu'aujourd'hui. C'est une logique arithmétique du niveau de classe maternelle.
Où est le plan Marshall promis d'un choc de l'offre que personne n'a vu venir ?» tempête Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet. Comme le reste de la profession, il est vent debout contre cette écologie punitive allant à contre-courant des besoins de programmes neufs. Sans parler de l'encadrement des loyers en cours dans de nombreuses agglomérations. «À Bordeaux, où nous gérons 14 000 biens en location, le marché est infiniment tendu des nouvelles annonces peuvent générer une centaine de demandes en moins de quarante-huit heures. Une illustration criante du déséquilibre que connaît notre ville attractive», indique Michaël Giroud, président de Foncia Bordeaux. Les exigences liées au DPE (diagnostic de performance énergétique) pèsent aussi sur ce secteur. «L'interdiction de louer des appartements classés G a pour conséquence de réorienter vers le marché de la vente de nombreuses petites surfaces.
Les candidats à la location doivent faire preuve de persévérance et de réactivité», prévient David Benbassat, président de Bien d'ici. «À Paris, il faut trois ans pour amortir 20 000 à 25 000 euros de travaux de rénovation thermique engagés dans un studio de 20 mètres carrés, sans être absolument sûr du résultat», détaille Nathalie Naccache, patronne des agences Keller Williams Fortis Immo du cœur de la capitale (voir MaPrimRenov p. 128). «Les familles bourgeoises des beaux quartiers parisiens qui ne trouvent aucune solution pour s'agrandir en location basculent parfois dans l'achat d'un appartement, si celui-ci présente un bon ratio chambres/surface (voir Paris Ouest : surtout une pièce en plus, p. 146)», constate Nicolas Pettex-Muffat, DG de Maison Junot. « Notre stock de biens premium à vendre a baissé, alors qu'il n'avait cessé d'augmenter depuis deux ans. Au sortir de l'été, beaucoup d'offres sont acceptées au prix proposé. Deux bons indicateurs de la tonicité retrouvée du marché», commente Sophie Berg, DG de Daniel Féau. Une analyse que tempère Roger Abecassis, président de Consultants immobilier : « Cette demande plus sélective doit être rassurée avec des biens liquides à la revente. Nous observons beaucoup de désistements de dernière minute. Jamais autant de dossiers ouverts par les notaires n'auront été refermés juste derrière. » Pour Alexis Caquet, président France du réseau Engel & Vôlkers : «Le coup de cœur acheté à n'importe quel prix n'est plus de mise. » Même la clientèle internationale aisée refuse de surpayer son joli pied-à-terre dans la ville d'Emily in Paris. «Au sein d'un marché redevenu très actif, les riches candidats américains et du Moyen-Orient discutent âprement les prix, se positionnant à la même hauteur que ceux de la clientèle française, ce qui est une première.
Il faut dire que leur pouvoir d'achat s'est sérieusement écorné en raison d'un dollar en baisse de 12 % par rapport à l'euro depuis le début de l'année», chiffre Laurent Demeure, président France et Monaco du groupe d'agences Coldwell Banker. «La nette reprise du marché de la capitale s'accompagne aussi d'un pas décoté vers sa couronne ouest, où les ventes bondissent dans des villes franciliennes autonomes comme Versailles ou Saint-Germain-en-Laye, vite reliées à Paris en train, assure Richard Tzipine, DG de Barnes. Au global notre compteur de ventes est revenu au niveau de l'époque 2021 post-Covid, 2025 sera un bon cru.»